目前國內存量工業用地的更新研究主要聚焦于制度設計和實施策略上，而將大數據技術應用于其中的研究較少。文章以合肥市瑤海工業園轉型升級研究為例，重點借助大數據技術分析方法，從宏觀的產業發展、中觀的區位格局和微觀的土地利用三個不同尺度層面，對存量工業用地現狀發展態勢和更新必要性進行全面深入分析，并在自上而下的制度分析和自下而上的技術分析基礎之上，提出差異化的存量工業用地更新策略，以期為國內工業用地更新研究提供借鑒。
1、引言
推動經濟高質量發展是新時代的要求，隨著城市土地利用從追求量的擴張走向重視質的提升，我國的城市發展已經步入存量時代，在此背景下，存量工業用地的更新和再開發成為城市產業轉型升級、土地節約集約利用的重要內容。
近年來，國家層面相繼出臺了一系列政策文件，以期推進低效工業用地再開發和促進產業轉型升級。然而在具體的實踐中，由于工業用地再開發制度設計的缺乏、交易成本過高企業難以搬遷等原因，各地的更新項目往往難以有效實施。基于此，目前國內將研究視角聚焦在制度設計和實施策略中，推動了存量工業用地的更新研究。
規劃作為一門應用型學科，在以大數據為代表的定量分析技術的支撐下，規劃研究和編制的科學性得到了極大的提升。基于大數據技術的分析方法被廣泛應用于規劃的各個方向和領域，而目前國內關于大數據在工業用地更新研究中的應用較少。本文以合肥市瑤海工業園為例，探討大數據技術在工業用地更新研究中的應用，以期為存量工業用地更新研究提供一個新的視角。
2、研究區概況
合肥市瑤海工業園(下文簡稱“研究片區”)位于合肥市市區東北，2002年開始建設，2006年被批準為省級經濟開發區，2010年劃歸為合肥新站高新區(國家級產城融合示范區)托管。研究片區建成區范圍面積約7.0 km2，產業用地占比45%以上，是典型的工業發展組團。
3、研究思路
在傳統的規劃分析方法下，存量工業用地更新策略的提出多是基于定性分析為主。筆者在實踐中發現，如果僅僅基于土地利用效率低下、區位條件劇烈變化提供再開發機遇等感性判斷，而缺乏科學理性的技術分析支撐，那么自下而上的更新訴求和更新策略往往難以獲得審批部門認可。大數據技術可以很好地彌補這一缺陷，為工業用地更新研究提供定量分析的技術支持。因此，本文基于大數據分析方法的存量工業用地現狀發展態勢和更新必要性的技術理性分析，提出工業用地更新策略。
具體研究思路可分為三個方面。第一，新時代背景下的政策背景分析。第二，借助大數據技術分析方法，對研究片區存量工業用地現狀發展態勢和更新必要性進行三個層面的診斷分析。第三，基于政策背景分析和大數據分析，對研究片區存量工業用地提出差異化的更新策略(圖1)。
圖1 大數據技術下的存量工業用地更新研究思路 (圖片來源：作者自繪)
4、存量工業用地更新研究
首先，從國家到地方自上而下出臺的政策文件是工業用地更新得以推進的制度基礎。其次，基于大數據分析方法的存量工業用地診斷分析，自下而上地表征地區進行低效用地再開發和轉型升級發展的迫切現實訴求，作為工業用地更新的技術基礎。最后，基于制度基礎和技術基礎的閉環分析，提出切實可行的工業用地更新策略。
4.1 政策背景分析
為推動存量低效工業用地和工業廠房再開發再利用，以及促進新產業新業態發展和產業轉型升級，國家到地方出臺了一系列指導和實施意見，其中《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》、《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》和《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》等三條，是現階段國內存量工業用地更新重要的頂層設計和制度基礎123。
總結這三條政策的內容，在產業發展方向上，引導傳統產業向先進制造業、生產性服務業和創新創業平臺等轉型升級;在更新方式上，提出了企業自主改造和政府引導升級兩種方式;在用地政策方面，提出了維持用地性質5年不變的過渡期政策。特別是，國家為促進產業轉型平穩過渡，對于利用存量工業用地和工業廠房發展先進制造業、生產性服務業等國家政策支持的新產業新業態項目，明確可繼續按原用途使用5年，5年后可依法按新用途辦理用地手續，這樣的過渡期政策，降低了企業的轉型門檻，增強了企業進行自主升級的積極性。
4.2 基于大數據的工業用地更新分析
從宏觀層面的產業發展分析、中觀層面的區位格局分析、微觀層面的土地利用分析三個層面，構建工業用地現狀發展態勢和更新必要性分析的方法路徑，作為存量工業用地更新策略的技術基礎。在三個層面的分析中，大數據分析技術的具體應用方法是分析的重點。
圖2 研究片區產業發展類型分析圖
4.2.1 宏觀層面：產業發展分析
宏觀層面的產業發展分析，主要是分析研究片區的產業發展與區域產業發展的關聯度以及對區域產業發展的貢獻度。
1)關聯度分析
從主導產業關聯度角度來分析研究片區與區域產業發展的關聯度。新站高新區作為研究片區的托管單位，是合肥市三大開發區之一，目前形成了以新型顯示、集成電路、智能制造和新能源汽車四大主導產業。梳理研究片區產業發展類型(圖2)，制造業企業30家，主要為機械制造類企業;商貿類企業42家，主要為工程機械和汽車銷售;倉儲物流類企業17家，主要為小而散的快遞物流企業的物流園;生產性服務企業8家，主要為建筑工程類企業。其中從事與新站高新區主導產業相關聯產業的企業12家，占所有97家企業比重不到13%(表1)。
2)貢獻度分析
從稅收收入角度來分析研究片區對區域產業發展的貢獻度。研究片區產業用地總規模3.3 km2，占到新站高新區全區產業用地總規模22.1 km2的15%左右，但其產生的稅收只有1.56億元，占新站高新區全區稅收55.2億元的3%不到。
基于以上分析，從產業類型來看，研究片區實際從事的傳統商貿類企業和倉儲物流類企業比重較大，產業類型整體較為落后，與區域主導產業的關聯度不高，產業結構有待調整和升級;從稅收來看，研究片區稅收總量與產業用地規模不相匹配，整體畝均稅收低，對區域產業發展的貢獻度不高，土地利用效率需要提升。
4.2.2 中觀層面：區位格局分析
中觀層面的區位格局分析，通過設施服務水平和住宅價格兩方面大數據分析，刻畫研究片區在合肥市市區中的區位格局變化情況。
1)設施服務水平分析
POI(Point of Interest)意為興趣點，它是以開放地圖服務平臺為載體表達設施要素空間位置分布的點數據，屬性信息包括設施經緯度、名稱、類別等。城市POI點數據由于具有易獲取、樣本量大、可靠性高、覆蓋廣等特點，使得其在公共服務設施規劃、城市空間結構研究中被廣泛應用[14]。
筆者對抓取的合肥市市區范圍內約22000個公共服務設施(文化、體育、教育、醫療和政府機構等)POI點和31500個商業服務設施(餐飲、購物、生活服務、酒店、金融保險等)POI點，在GIS分析軟件Kernel Density的分析模塊下進行空間核密度分析，以核密度分析結果表征各項服務設施的服務水平。分析發現，研究片區內的公共服務設施和商業服務設施集聚度相對較高。在交通設施服務水平方面，筆者將梳理得到的合肥市市區范圍內已建、在建和規劃的軌道交通站點，同樣進行空間核密度分析，分析發現研究片區內(共有5座軌道交通站點)未來的公共交通設施服務水平較高(圖5)。三個方面的分析結果說明研究片區設施的整體服務水平在合肥市處于中游水平，而在整個新站高新區內處于較高水平。
2)住宅價格分析
當下，城市住宅價格成為城市空間研究的熱點，有研究表明，在眾多影響因素中，區位是影響住宅房價的最主要因素，反過來，住宅房價在一定程度上可以表征地區在城市中所處的區位格局和設施服務水平。基于開放房產信息服務平臺，將獲得的合肥市區3300多個住宅房價點數據(包括小區名稱、經緯度和房價等屬性數據)，在GIS分析軟件中與居住用地地塊進行空間連接(spatial join)，可以得到合肥市市區住宅房價分布一張圖，分析發現研究片區的住宅房價在合肥市處于中游水平，與前文分析的設施服務水平基本相匹配。
基于以上設施服務水平和住宅價格兩方面大數據分析，發現研究片區的區位格局已經發生較大變化，逐漸從合肥市區的邊緣區轉變成為較重要區域。
4.2.3 微觀層面：土地利用分析
微觀層面的土地利用分析，通過分析研究片區的生產經營狀況、企業畝均稅收和人口空間分布，分析地區現狀企業的發展態勢、土地利用強度和人口承載情況。
1)生產經營狀況分析
根據園區內企業的營業收入情況判斷企業的生產經營狀況。將營業收入在2 000萬元以上的規模或限額以上企業劃分為生產經營狀況較好的企業，共計18家;將仍在生產或租賃用作他用(如倉儲物流)但營業收入小于2 000萬元的企業劃分為生產經營狀況一般的企業，共計71家;剩余為停產或土地閑置的企業，共計8家(圖7)。以規模以上或限額以上企業為代表的生產經營狀況較好的企業數量已經從2010年的60多家減少至現如今的不到20家。
2)企業畝均稅收分析
近年來，浙江省把“畝均論英雄”改革4作為轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的有力抓手，在全國取得了很好的示范效應。在此背景下，企業畝均稅收逐漸成為衡量土地利用強度的重要指標，不以規模定標準，而以“畝均論英雄”。根據官方提供的稅收數據，在GIS軟件中將其與工業用地地塊進行空間連接(spatial join)，得到研究片區企業畝均稅收一張圖。分析發現，現狀企業地均稅收普遍不高，在97家企業中，有數據統計的50%以上企業畝均稅收低于2萬元/畝(48家)，畝均稅收大于10萬元/畝的企業占比不足13%(12家)，畝均稅收達到20萬元/畝的企業只有5%(5家)。
3)人口空間分布分析
手機信令數據由于具有覆蓋人群廣、定位精度高、采樣連續性好等特點，被廣泛應用于研究城市的人口時空分布特別是職住研究。本文基于合肥市市域范圍的聯通手機信令大數據，在GIS分析軟件中截取研究片區內的職住人口數據并進行空間分析，得到居住和就業人口空間分布態勢。分析發現，居住人口主要集聚分布在西部和東南居住組團，與居住空間分布匹配性較好;而就業人口主要集聚分布在南部和東部工業組團，中北部工業組團承載就業人口較少，就業人口與就業空間匹配性較差，表明研究片區大面積的就業空間并未能有效承載就業人口，吸納就業人口的能力弱。
基于以上生產經營狀況、企業畝均稅收和人口空間分布三方面的土地利用分析，發現研究片區整體企業生產經營狀況一般，土地利用效率低下，就業人口吸納能力弱。
4.2.4 小結
上文從宏觀層面的產業發展、中觀層面的區位格局和微觀層面的土地利用三個層面，對研究片區存量工業用地現狀發展態勢進行全面深入論證，分析發現研究片區整體產業發展類型落后、生產經營狀況不佳、土地利用效率低下、就業人口吸納能力較弱，而其區位格局已經發生較大變化，從傳統的城市邊緣區轉變成為城市較重要的區域，現狀產業發展態勢與區位格局已經不相匹配，以傳統產業為主的單一工業組團發展模式不再合適，通過存量工業用地更新以盡快推動產業轉型升級和提升土地集約節約利用水平，已經顯得十分必要。
4.3 存量工業用地更新策略
4.3.1 更新方向
基于上文政策背景的制度基礎分析，綜合考慮研究片區作為國家級產城融合示范區的重要組團，以及自身的產業發展基礎，聚焦環境生態化、產業高端化、服務品質化的“三條主線”，將產業發展方向確定為圍繞智能制造和新能源的先進制造業以及研發、孵化和設計等生產性服務業，通過高品質空間吸引創新要素和人才集聚，將研究片區打造成為“生產、生活、生態”融合發展的新型產業綜合體。
4.3.2 更新方式
基于上文現狀發展態勢和更新必要性的技術基礎分析，綜合疊加研究片區內產業發展類型、企業生產經營狀況、畝均稅收和就業人口承載情況，針對不同工業用地地塊提出差異化的更新方式，主要包括政府引導升級和企業自主改造兩種方式。現狀為小而散的物流企業、停產或土地閑置、畝均稅收低、就業人口承載力弱的工業用地，結合企業轉型升級意愿，建議以政府引導升級為主，幫助用地使用權人引入新的投資主體或收儲企業土地。其他工業用地建議以企業自主改造為主，優先支持現狀生產經營狀況較好、畝均稅收較高的企業對工業用地追加投資，通過技術升級改造、提高容積率等方式進行轉型改造，形成示范效應，進而帶動片區整體轉型升級。
4.3.3 用地政策
退二優二，發展先進制造業等無污染生產的存量工業用地，工業用地性質保持不變。退二進三，發展研發、創意、設計和孵化等生產性服務業的用地，保留工業用地性質5年不變，5年后依法按新用途辦理用地手續。通過政府收儲的用地，按照法定程序5變更用地性質。
5、結語
傳統的存量工業用地更新研究主要聚焦于具體的制度設計和實施策略上，在一定程度上缺乏對存量工業用地更新進行科學有效的定量分析。本文以合肥市瑤海工業園為例，以政策背景分析為制度基礎，重點借助大數據技術分析方法，從產業發展、區位格局和土地利用三個不同尺度層面，對存量工業用地現狀發展態勢和更新必要性進行全面深入的技術基礎分析，進而在自上而下的制度分析和自下而上的技術分析基礎之上，提出差異化的存量工業用地更新策略。本文探討大數據技術在工業用地更新研究中的應用，以期為存量工業用地更新研究提供一個新的視角。（作者：徐向遠）
