在產業園區出現并快速發展后，數以億計的人口從西部往東部遷移，城市經濟突飛猛進的增長。這就是產業集聚和城市增長過程中給中國經濟帶來正向的因素。但是中國產業地產同樣也面臨著新的問題，例如產業園能耗比較大、城市功能不協調等。下一代的產業園區應該如何發展，產城融合的方向應如何把控?
2018年，在新一輪經濟大調整大變革的背景下，產業園區正在不斷探索“下半場”破局之道：從過去功能結構單一、產業結構單一、與區域發展脫節、就業人群與消費結構不相匹配的“孤島經濟”轉向集生產與生活為一體的新型城市功能區。
從摸索成立到逐漸成熟
1978年底十一屆三中全會召開，確立了改革開放的戰略方針。1979年，國務院批準在沿海地區開展加工貿易，同年，蛇口工業區建立，我國的產業園區建設拉開序幕。這一時期，國家對外貿的重視程度空前提高，致力于通過外貿體制改革和外商直接投資以促進經濟技術發展。
1984年后，隨著大連經濟技術開發區掛牌成立，中國的產業園區進入了開發區與高新區模式的初創探索期及經驗推廣期。在此期間，國家開始在擴大外貿、吸引外資、引進技術等方面下大力氣。
在“南方談話”之后，我國掀起了產業園區對外開放和招商引資新一輪高潮。以張江高科、江蘇工業園區為代表的第二代園區逐步建立。
但隨著園區數量的暴漲，導致地方政府間的惡性競爭和企業的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰園區間遷移，導致財政稅收的極大損失。
在這一背景下，2003年，《國務院辦公廳關于暫停審批各類開發區的緊急通知》發布，全國各類園區進行大整頓，園區數量從6000多個精簡到1000多個。園區也逐步形成三種管理模式：政府主導型、企業主導型、政企結合型。
從追求增量到盤活存量
在經過快速發展后，城市發展的目光已從加快城市發展、拉大城市格局的增量型發展過渡到追求如何能提高城市空間資源的利用率，如何引入更適宜的城市功能和激發城市活力，如何平衡利益主體及如何實施規劃等更加深層次的問題。而工業園區作為城市中較為特殊的功能片區，其所面臨的問題更為突出。
業內人士認為，工業園區發展出現的問題可總結為：功能結構單一、產業結構單一、與區域發展脫節、就業人群與消費結構不相匹配。孤島經濟已經越來越制約園區的發展，以及園區與周圍城鎮之間的相互融合。
針對這些存在的問題，“產城融合”的概念日益受到重視。2013年通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》強調要“堅持走中國特色新型城鎮化道路”，明確提出要“推進以人為核心的城鎮化”，推動“產業和城鎮融合發展”。2015年，《國家發展改革委辦公廳關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》為我國產業園區的產城融合發展提供了指導性方針。
所謂產城融合，是指產業與城市融合發展，以城市為基礎，承載產業空間和發展產業經濟，以產業為保障，驅動城市更新和完善服務配套。這是因為，沒有產業支撐的城市只能是“空城”，而沒有城市依托，即使再高端的產業也只能“空轉”。產城融合正是在遭遇產城分離的背景下提出的一種發展思路。
從主抓產業到產城人融合
“產城人融合”是以城市為基礎，承載產業空間和發展產業經濟，以產業為保障，驅動城市更新和完善服務配套，以人為核心，打造高水平的人文空間，最終讓人們暢享高品質美好生活。
北京工商大學侯漢坡教授提出了“產城人融合”理念，并在城市、產業園區、開發區等產業集聚區的規劃和再造中多次實踐。產業園區就是在物理空間上不斷加載產業功能和城市功能，最終滿足產業發展的需要，人口生產生活的需要，城市安全平穩運行的需要。
