首批土儲(chǔ)披露 北京全國(guó)首發(fā)
一、債券信息
2025年北京市政府專(zhuān)項(xiàng)債券（五至十七期）計(jì)劃發(fā)行總額462.9000億元，品種為記賬式固定利率附息債券，全部為新增債券，期限分為1年期、2年期、3年期、5年期、7年期、10年期、15年期、20年期和30年期九個(gè)品種。資金用途方面，本次公開(kāi)發(fā)行債券專(zhuān)項(xiàng)用于市本級(jí)和朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)等15個(gè)區(qū)的合計(jì)85個(gè)城市建設(shè)項(xiàng)目。各期債券均無(wú)增信措施。
本次公開(kāi)發(fā)行債券募集資金專(zhuān)項(xiàng)用于棚戶(hù)區(qū)改造、土地儲(chǔ)備、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，償債資金來(lái)源主要為土地出讓收入和安置房銷(xiāo)售收入等。
二、項(xiàng)目情況
本次北京市政府共披露專(zhuān)項(xiàng)債券土地儲(chǔ)備項(xiàng)目29個(gè)，發(fā)行額度為157.7400億元。
“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債”重啟的戰(zhàn)略意義
2024年10月份財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)中提出，將允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于收購(gòu)閑置土地和存量商品房，11月7日：自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回存量閑置土地的通知》，進(jìn)一步明確了專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地的流程和重點(diǎn)。春節(jié)過(guò)后，廣東省多地先后發(fā)布了專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地的公示，率先打響土地收儲(chǔ)重啟“第一槍”。當(dāng)期收儲(chǔ)項(xiàng)目存在哪些特征？全國(guó)范圍內(nèi)閑置土地收購(gòu)預(yù)計(jì)會(huì)有多大規(guī)模？時(shí)隔五年，“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債”再度重啟蘊(yùn)含了哪些戰(zhàn)略意義，對(duì)2025年土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)又將產(chǎn)生哪些影響？
目前“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債”的規(guī)模和特征：擬收購(gòu)規(guī)模占24年土地成交總價(jià)24%-84%之間，擬收儲(chǔ)土地90%以上為地方國(guó)企持有，平均折價(jià)率88%。根據(jù)地方政府網(wǎng)站信息顯示，目前已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州五地發(fā)布擬收儲(chǔ)公告，涉及土地共32宗，合計(jì)土地收購(gòu)面積142公頃、收購(gòu)總價(jià)格147.5億元，擬收購(gòu)閑置土地的拿地時(shí)間集中在2020年至2023年期間。從廣東地區(qū)收儲(chǔ)特征來(lái)看，目前收購(gòu)的閑置土地中約91%的土地歸屬為當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)，平均土地收購(gòu)折價(jià)率約為88%，且有多宗土地按當(dāng)前拍賣(mài)原價(jià)收購(gòu)，擬收購(gòu)?fù)恋氐脑猛疽宰≌瑸橹鳌谋据喐鞯赝恋厥諆?chǔ)規(guī)模來(lái)看總體較為客觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購(gòu)?fù)恋乜們r(jià)分別占2024年全年土地成交總價(jià)款的84%、54%、46%、31%、24%。
從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，與去年商品房收儲(chǔ)政策的實(shí)際執(zhí)行力度有所不同，閑置土地收購(gòu)規(guī)模和收購(gòu)價(jià)格均略超市場(chǎng)預(yù)期。我們認(rèn)為主要因素是，相對(duì)于直接收購(gòu)存量商品房，地方政府更傾向于土地收購(gòu)。一則是土地用途更加靈活多樣，收購(gòu)后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且地方政府過(guò)去較為熟悉土地拍賣(mài)而缺少住宅管理經(jīng)驗(yàn)，二則是并非所有地區(qū)都有保障房需求，三四線(xiàn)城市住宅價(jià)格較低、供給較為充足，直接大規(guī)模收購(gòu)住宅或?qū)⑿纬砷e置資產(chǎn)。
此外，廣州地區(qū)首批收儲(chǔ)土地項(xiàng)目中亦涉及到民營(yíng)企業(yè)，我們認(rèn)為未來(lái)不排除經(jīng)濟(jì)大省通過(guò)閑置土地或存量商品房專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)方式，對(duì)系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、提振市場(chǎng)預(yù)期。
全國(guó)閑置土地收購(gòu)規(guī)模或超萬(wàn)億，短期控制供給長(zhǎng)期拉動(dòng)投資。閑置土地收購(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)存在緩解現(xiàn)金流和帶動(dòng)新增投資的兩方面影響。我們測(cè)算目前全國(guó)合計(jì)尚未開(kāi)工的住宅與商服土地面積或在5.76億方左右，合計(jì)土地價(jià)值約為3.5萬(wàn)億元左右，假設(shè)未來(lái)按照平均80%折價(jià)收購(gòu)和50%收購(gòu)量計(jì)算，對(duì)應(yīng)閑置土地收購(gòu)所需的資金規(guī)模應(yīng)在1.4萬(wàn)億左右，大幅改善城投和房企現(xiàn)金流。其次，閑置收購(gòu)短期目的是控制土地供給、促進(jìn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)、改善現(xiàn)金流，長(zhǎng)期仍需用于投資，按照過(guò)去土地占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本計(jì)算，未來(lái)閑置土地回收再利用有望在未來(lái)帶動(dòng)1萬(wàn)億元新增房地產(chǎn)或基建投資。
“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債”重啟的戰(zhàn)略意義：地方政府“擴(kuò)表”緩釋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為去年先后推出的多項(xiàng)房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，而存在較高的協(xié)同效應(yīng)。“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債”通過(guò)增發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債方式將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。未來(lái)，伴隨城中村改造項(xiàng)目的正式實(shí)施，地方政府無(wú)法直接參與項(xiàng)目建設(shè)，仍需以當(dāng)?shù)爻峭豆緸閷?shí)施主體，因此城投公司通過(guò)出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造的項(xiàng)目資金本，再配合政策性銀行的貸款支持，使得城中村改造工程得以落地。而按照此前住建部以貨幣化安置的要求，新一輪城中村改造一方面通過(guò)舊房拆遷獲得新增“凈地”，另一方面通過(guò)貨幣化安置方式（目前來(lái)看可能以房票安置為主）可消化房地產(chǎn)企業(yè)的商品房庫(kù)存。此外，地方政府還可以通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房，向居民投放保障性住房供給。
土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債、城中村改造、商品房收儲(chǔ)有望實(shí)現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時(shí)間換空間解決住房供需問(wèn)題。按照以上政策模式，“土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債”配合城中村改造，實(shí)際上是通過(guò)地方政府“擴(kuò)表”降低當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府短期內(nèi)同時(shí)增加了負(fù)債（專(zhuān)項(xiàng)債）和資產(chǎn)（土地），但通過(guò)城中村貨幣化安置降低了當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存，回收了城投手中的土地，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)和土地價(jià)格；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言降低了商品房和土地庫(kù)存，增加了現(xiàn)金流，有助于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于居民而言是舊房換新房，提升了居住體驗(yàn)。
新一輪“收儲(chǔ)”本質(zhì)上是通過(guò)財(cái)政加碼、政府加杠桿方式緩解過(guò)去兩年顯著提升的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。而至于地方政府增加的土地庫(kù)存和債務(wù)，則可以交給“時(shí)間”化解：一方面地方政府可將回購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另一方面也可以等到未來(lái)土地市場(chǎng)回暖后再次投放市場(chǎng)，以獲得土地收入。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，未來(lái)各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)際上與此前我們提出的“房地產(chǎn)國(guó)儲(chǔ)公司” 所發(fā)揮的職能相同，通過(guò)土地收購(gòu)和再投放的方式，調(diào)節(jié)短期房地產(chǎn)供需關(guān)系，長(zhǎng)期平抑房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的周期波動(dòng)。
土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債申報(bào)
申報(bào)要求
土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的申報(bào)需滿(mǎn)足以下條件：項(xiàng)目必須納入當(dāng)?shù)啬甓鹊耐恋厥諆?chǔ)計(jì)劃，項(xiàng)目涉及的地塊產(chǎn)權(quán)必須清晰，發(fā)行主體為省級(jí)政府，債券期限需與土地儲(chǔ)備項(xiàng)目期限相適應(yīng)。這些條件確保了項(xiàng)目的順利推進(jìn)和資金的高效利用。
申報(bào)流程
土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的申報(bào)流程涉及多個(gè)關(guān)鍵步驟。首先，明確申報(bào)主體；其次，制定詳細(xì)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃；接著，準(zhǔn)備并完善項(xiàng)目申報(bào)材料，包括可行性研究報(bào)告及其批復(fù)文件、項(xiàng)目實(shí)施方案（項(xiàng)目收益與融資平衡方案及債權(quán)發(fā)行實(shí)施方案）、財(cái)務(wù)評(píng)估報(bào)告以及法律意見(jiàn)書(shū)等。隨后，進(jìn)行逐級(jí)申報(bào)審批，并確保信息公開(kāi)透明，最終實(shí)現(xiàn)債券的正式發(fā)布。這一流程確保了申報(bào)工作的系統(tǒng)性和規(guī)范性。
注意事項(xiàng)
在土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行和使用過(guò)程中，有一些關(guān)鍵事項(xiàng)需要特別注意。首先，專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行和使用必須與特定項(xiàng)目嚴(yán)格對(duì)應(yīng)。其次，發(fā)行期限原則上應(yīng)限制在5年以?xún)?nèi)。此外，項(xiàng)目必須具備充足的凈收益能力。嚴(yán)禁通過(guò)地方政府債券以外的其他渠道舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)。最后，應(yīng)強(qiáng)化儲(chǔ)備土地的動(dòng)態(tài)管理，確保土地資源的合理配置和有效監(jiān)督。這些措施將有助于確保土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的合規(guī)性和項(xiàng)目的成功實(shí)施。
