與一般的城市開發(fā)不同，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，很可能會(huì)涉及集體土地的開發(fā)利用問題。那么，如何高效地跟農(nóng)民、跟村集體打交道，并在此基礎(chǔ)上形成合理的利益分享機(jī)制，是特色小鎮(zhèn)建設(shè)主體利用集體土地需要解決的核心問題。我們認(rèn)為，有效的土地收益分享方式分為以下四種：
一、土地確權(quán)
合作開展集體土地確權(quán)。由特色小鎮(zhèn)所涉及村莊的村委會(huì)組織成立村集體土地確權(quán)工作小組負(fù)責(zé)主導(dǎo)和協(xié)調(diào)，由特色小鎮(zhèn)建設(shè)主體負(fù)責(zé)實(shí)施與支持，開展村集體宅基地使用權(quán)、耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、山林地使用權(quán)以及池塘、河流、道路等集體土地權(quán)益調(diào)查，重點(diǎn)解決人口與土地分配不協(xié)調(diào)、林地分配不公、宅基地權(quán)屬不明等問題，使村、組、農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)、使用權(quán)更明晰，為減少土地收益分配矛盾、推進(jìn)土地全面開發(fā)利用奠定基礎(chǔ)。
二、土地集中流轉(zhuǎn)
根據(jù)依法、自愿、有償原則進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，價(jià)格由開發(fā)主體和農(nóng)戶雙方約定，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算；以村民小組為單位流轉(zhuǎn)土地，各村民小組根據(jù)村民自治法自行決定分配方案；凡改變土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，按土地征用政策執(zhí)行，核減相應(yīng)土地流轉(zhuǎn)數(shù)量；實(shí)施土地綜合整治后，按相應(yīng)類別土地流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)兌付給農(nóng)戶。
三、宅基地置換
1、農(nóng)民永久宅基地置換新房。以農(nóng)戶永久宅基地上合法的住房面積為標(biāo)準(zhǔn)，以安置新房補(bǔ)償農(nóng)民永久宅基地的征收，或以一定量的貨幣補(bǔ)償農(nóng)戶房屋的拆除。永久性宅基地置換節(jié)約下來的宅基地根據(jù)增減掛鉤和異地置換政策，將其中一部分置換到縣級(jí)以上城區(qū)，并將縣級(jí)及縣級(jí)以下土地收益部分用于特色小鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面改善農(nóng)民居住環(huán)境。
2、農(nóng)民住房分配。接受住房置換的，根據(jù)農(nóng)戶實(shí)際在籍人口，1-3人戶可分得某個(gè)數(shù)量的基準(zhǔn)房屋建筑面積，每增加1人增加分配一定數(shù)量的房屋建筑面積；原基戶主戶口已遷出，未享受國(guó)家房改政策的，可以參與住房分配；夫妻一方為農(nóng)村農(nóng)業(yè)人員，另一方為非農(nóng)戶口未享受房改政策的，可以參與住房分配；凡符合獨(dú)生子女條件的，按政策認(rèn)定可享受增加一人建筑面積的優(yōu)惠待遇；經(jīng)批準(zhǔn)的五保戶可統(tǒng)一安排住房；要求退保的，列入監(jiān)護(hù)人戶合并安置。
3、農(nóng)民貨幣補(bǔ)償。接受貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償應(yīng)能夠覆蓋同等數(shù)量在籍人口對(duì)應(yīng)的安置住房建筑面積的購(gòu)買成本（按建筑成本價(jià)購(gòu)買）和當(dāng)?shù)刂械妊b修標(biāo)準(zhǔn)成本，同時(shí)，所購(gòu)買的房屋可以在購(gòu)買后一定期限內(nèi)按照約定的高于其買價(jià)一定比率的價(jià)格由開發(fā)主體回購(gòu)，以保障農(nóng)戶的利益和調(diào)動(dòng)農(nóng)戶的積極性，并支持開發(fā)主體的各項(xiàng)工作。
四、成立土地合作社
框定土地收益分配機(jī)制。土地合作社由全體村民以土地入股成為合作社股東，由全體村民選舉產(chǎn)生和村民小組與村民總數(shù)相匹配的村民代表為股東代表（約為村民總數(shù)的2%-3%），股東代表選舉產(chǎn)生監(jiān)事會(huì)和理事會(huì)，負(fù)責(zé)土地合作社的運(yùn)營(yíng)管理。合作社采取企業(yè)化運(yùn)作模式，與政府、開發(fā)主體一起分配土地流轉(zhuǎn)、出讓所產(chǎn)生的收益，并按照政府、開發(fā)主體、合作社分配比例由大到小的分配原則，使農(nóng)民能按入股比例持續(xù)分享土地增值帶來的收益。
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