產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個(gè)具有獨(dú)特吸引力的區(qū)域體，具有復(fù)雜的雙重屬性。它一方面是相關(guān)企業(yè)的區(qū)域聚集體，表現(xiàn)出一定的宏觀性;另一方面由于其運(yùn)營(yíng)方式多為政府投資或規(guī)劃，開(kāi)發(fā)企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)，因此又具有一定的微觀性。中國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)雖只有二三十年的發(fā)展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個(gè)新的臺(tái)階。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展越快，暴露的問(wèn)題也越多，盡管當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到各路資本熱捧，一路躍進(jìn)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時(shí)代，但依舊遮掩不了部分園區(qū)1.0時(shí)代的特質(zhì)。
1、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重
開(kāi)發(fā)商往往是看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)潛力，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)是空白，因此就會(huì)陷入進(jìn)退兩難的局面。由于前期國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一輪高速發(fā)展，目前全國(guó)園區(qū)存量大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力大。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)正面臨兩大問(wèn)題：供給過(guò)剩，園區(qū)招商難;同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)陷入“價(jià)格戰(zhàn)”。
2、固守房地產(chǎn)傳統(tǒng)思維
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性是小客群，大客戶，成交周期長(zhǎng)，利潤(rùn)率不高;傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，利潤(rùn)率高，資金周轉(zhuǎn)快，所以傳統(tǒng)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是兩種思維。現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園在全國(guó)遍地開(kāi)花，但很多仍然固守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維，而且對(duì)產(chǎn)業(yè)園存在誤區(qū)，所以才會(huì)出現(xiàn)那么多產(chǎn)業(yè)空城。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，一定要產(chǎn)城融合，結(jié)合城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，充分服務(wù)于政府的經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)。其次，要具有整合思維。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)注重集聚效應(yīng)，園區(qū)做眾創(chuàng)空間應(yīng)充分統(tǒng)籌和整合政府資源和社會(huì)資源。
3、產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的概念是能夠形成產(chǎn)業(yè)鏈，但能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈很少，因此無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。不同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，而這種產(chǎn)業(yè)配套對(duì)于非實(shí)力型開(kāi)發(fā)商是非常困難的，不同的地塊往往具備吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢(shì);不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，這種配套很難完全匹配，也不是短期之內(nèi)就能完成，完成后又很難在不同地塊中復(fù)制。
4、“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”現(xiàn)象普遍
在很多園區(qū)，“新興產(chǎn)業(yè)”僅僅被當(dāng)作園區(qū)地產(chǎn)招商的概念和噱頭，園區(qū)被傳統(tǒng)的、高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè)所占據(jù);而有的園區(qū)因?yàn)檎猩淌。^的新興產(chǎn)業(yè)園甚至已變?yōu)閺U棄的“空城”。
當(dāng)前以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各類開(kāi)發(fā)區(qū)，在建設(shè)過(guò)程中普遍存在“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”這兩個(gè)突出的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)越來(lái)越多的樓房、工廠拔地而起，但同時(shí)也有越來(lái)越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務(wù)高筑。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)沒(méi)有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)和生活配套，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)和城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。
5、盲目招商，缺乏定位和計(jì)劃
越來(lái)越多投資商和政府發(fā)現(xiàn)，破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，必先突破招商難題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，必須要制定長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策略。
沒(méi)有一個(gè)明確的定位、招商做起來(lái)就會(huì)很艱難。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特性，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，來(lái)對(duì)產(chǎn)業(yè)做一個(gè)差異化的定位，通過(guò)定位打造一個(gè)市場(chǎng)上的全新具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，且為客戶所喜歡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
6、重硬件建設(shè)，輕軟實(shí)力打造
重硬件建設(shè)，輕軟實(shí)力打造是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通病。產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍過(guò)于重視基礎(chǔ)設(shè)施，而忽略服務(wù)、品牌等軟實(shí)力的建設(shè)。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但園區(qū)必須要回歸到對(duì)于目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的吸引力上去考慮，注重對(duì)客戶的配套軟件的打造。園區(qū)除了針對(duì)不同客戶的生產(chǎn)和生活需求來(lái)提供基礎(chǔ)設(shè)施之外，還應(yīng)滿足客戶對(duì)休閑娛樂(lè)，健康的追求，還能給企業(yè)帶來(lái)較高價(jià)值的金融、稅收、人才服務(wù)等等。
7、缺乏成熟的商業(yè)模式
任何一種產(chǎn)業(yè)都得有自己的盈利模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也概莫能外，如何創(chuàng)新商業(yè)模式，并探索新的盈利模式，來(lái)適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成為擺在眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面前的大問(wèn)題。很多園區(qū)僅僅依托廠房銷售為主要盈利模式，園區(qū)后期的持續(xù)收益就會(huì)存在一定的限制。園區(qū)發(fā)展的自我造血功能差，就會(huì)影響園區(qū)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
現(xiàn)代化的園區(qū)是個(gè)功能復(fù)合的綜合體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務(wù)等多種物業(yè)類型，因此，如何平衡這些物業(yè)之間的關(guān)系，從資金鏈上進(jìn)行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。
8、未形成特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
功能分區(qū)無(wú)法突顯功能，綜合配套過(guò)于機(jī)械，產(chǎn)品缺少使用價(jià)值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場(chǎng)嚴(yán)絲合縫的對(duì)接。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開(kāi)發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場(chǎng)亮點(diǎn)，無(wú)法形成獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力，從而泯然于風(fēng)起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。這其實(shí)也就是造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的原因之一。
9、產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏特色價(jià)值
功能分區(qū)無(wú)法突顯功能，綜合配套過(guò)于機(jī)械，產(chǎn)品缺少使用價(jià)值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場(chǎng)嚴(yán)絲合縫的對(duì)接。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開(kāi)發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場(chǎng)亮點(diǎn)，無(wú)法形成獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力，從而泯然于風(fēng)起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。這其實(shí)也就是造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的原因之一。
10、政策依賴嚴(yán)重，內(nèi)生發(fā)展較弱
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其特殊性，受國(guó)家政策影響的波動(dòng)性向來(lái)比較大，任何風(fēng)吹草動(dòng)，都能在行業(yè)內(nèi)驚起一池波瀾，在實(shí)際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者招商引資最有利的說(shuō)辭。
于是造成了重外部?jī)?yōu)惠政策，輕內(nèi)生動(dòng)力培育這樣的一種現(xiàn)象。園區(qū)能夠以優(yōu)惠政策，包括土地價(jià)格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠來(lái)吸引企業(yè)入駐，但是對(duì)于入駐企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力的培育，園區(qū)所花精力較少。
因其對(duì)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有整體性、普遍性、持久性，所以對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失具有不可消除性，此誠(chéng)生死存亡之利害，不得不高度提防。
