作為物流基礎設施的主體，物流園區是物流強國建設的重要支撐。黨的“十九大”提出加強物流基礎設施網絡建設，第一次把物流基礎設施上升到國家基礎設施的地位。有關部門大力支持物流園區建設發展，國家發改委制定了《全國物流園區發展規劃》，開展示范物流園區工作，交通運輸部開展貨運樞紐補助，商務部鼓勵城鄉配送設施建設，國家郵政局鼓勵快遞貨運樞紐建設。物流園區在政策推動、市場拉動和技術驅動下快速發展。
從國家政策引導，還有目前的一些行業數據來分析，物流園區正處于窗口期。中機院研究員認為物流園區在未來的發展有六大特點，值得大家關注。
1、網絡化：物流園區發展的基本要求
首先我想強調的是物流園區的網絡化。也就是說，物流園區以投資、托管、加盟等方式形成網絡。我們有一個觀點，凡是考慮到網絡化發展的基本上是做物流園區運營的，凡是不考慮網絡化的，應該說就是注重園區開發的。
物流園區的網絡化，包含了這么幾個要點：一個就是你要想形成網絡的話，首先要選擇點，點的選擇是最關鍵的。其次要關注物流園區的產業整合，也就是說你既然形成了一個網絡，那么你要為每一個入駐你園區的企業提供相應的服務。其實網絡化給大家做物流園區的一個提示，要么你自己去做網絡，你做老大，你去整合別人，讓別人來加盟你，或者說你去托管別人;要么你就去跟別人合作，你被整合。
2、綜合化：對園區個提出了更高的要求
物流園區發展的第二個趨勢是綜合化。從物流園區的發展來看，它有這么幾個階段性，第一個就是我們最早的單純作為倉儲設施，在城市里面是混在一起的，然后第二個階段就是把倉儲，也就是說跟物流，跟整個城市的發展它是分開的，到了第三個階段，就是我們現在講的，就是物流產業新城，又重新融合到一起，那么目前更進一步地來說，就是說我們說物流園區的4.0時代，就是把互聯網的概念放進來，也就是說把O2O的概念放進來。
3、集聚化：園區的功能多樣性
物流園區有兩大功能，一個就是說業務發展的功能，通過企業入駐到物流園區里面，平臺公司或者說物流的平臺能夠為入駐的企業提供相應的服務，包括能夠以現有園區平臺出去攬貨，回來之后提供給園區的三方企業，促進這些中小物流企業的成長。物流園區的第二個功能，實際上是政府管理功能，因為物流企業它本身就是小散亂差，它分散在各個方面，對城市的交通、環境各個方面都有比較負面的一些影響，那么通過園區的聚合，便于政府對企業進行管理，所以說進入到園區之后，形成這種產業集聚，可以實現統一管理、業務整合和綜合服務。
4、專業化：為入駐企業提供增值服務
物流園區既講綜合化也講專業化，實際上就是說在物流園區的管理方面，要求的是越來越專業，必須得能夠為入住的企業提供保安、保潔、工程等基本的物業服務，然后還包括我們的入駐企業的行政服務(行政許可)，還有其他的一些增值服務。
5、平臺化:物流空間提供商和物流平臺服務商
物流園區是一個四方平臺，整合三方企業以及相關的上下游的企業，還有一些相關的輔助性企業都聚合到物流園區里面。園區平臺具有兩個功能，一個功能是一個空間平臺，也就是說你是物流空間提供商。另外一個，就是物流平臺的運營服務商。實際上整個的平臺服務，是依據或者依靠信息平臺來搭建的，以信息化為核心來展開的。
6、產業化：園區開發模式的可持續性
物流園區發展還有個發展趨勢就是產業化。原來物流園區的發展，一個是政府主導的，一個是大的物流企業主導的，原來主要就是這兩種類型，后來出現政企聯合開發，還有些其他的方式。目前來看，主流的模式應該是物流地產的開發模式。
物流園區向智慧化轉型
未來一段時期，正是新一代科技革命和產業變革從蓄勢待發到群體迸發的關鍵時期，也是新舊動能轉換，贏取未來競爭新優勢的重要時期。新技術、新模式、新業態將深刻影響物流園區發展，助力物流園區智慧化轉型，智慧物流園區建設將迎來新機遇。
一是全面連接。通過信息互聯網和設施物聯網，加快園區業務線上化轉型，推動物流園區全面接入互聯網，以信息互聯、設施互聯帶動物流互聯，打造在線物流園區，助力線下物流園區創新業務開展。
二是數字轉型。充分利用各類信息技術，實現物流園區數據可采集、可錄入、可傳輸、可分析，實現一切數據業務化，打破信息不對稱和信息孤島，提升物流數字化水平，再造物流園區業務流程和運營模式。
三是智能升級。瞄準高標準倉儲設施標準，滿足高增長、高附加值物流服務需求，加快推進物流園區機械化、自動化、智能水平，提高園區整體運作效率，逐步用機器替代人，改變傳統物流園區的運作方式。
四是產業融合。通過信息互聯互通，加強物流園區與產業集聚區的融合發展，集中制造商貿業的采購、分銷、物流、維修等非核心業務在物流園區集中，提升產業服務的專業化、社會化水平，助力區域經濟價值鏈升級。
五是平臺開放。深入推進互聯網與物流園區融合發展，推動物流園區公共信息平臺技術升級、功能升級、模式升級，打造物流園區互聯網平臺，發揮網絡效應，集聚更多物流資源和目標用戶，打破園區區域限制和分工體系，重構物流園區商業模式。
