在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于拿地成本日益攀升和市場(chǎng)環(huán)境逼仄，盈利空間遭到嚴(yán)重侵蝕的情況下，上一階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，眾多地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展陷入進(jìn)退兩難的窘境，急需加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。
不平衡：制造與服務(wù)、產(chǎn)業(yè)與城市、政府引導(dǎo)與園區(qū)自組織發(fā)展不平衡，阻礙了產(chǎn)業(yè)園區(qū)能級(jí)的提升
1、生產(chǎn)制造與服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡
我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展初期更多的是滿足于生產(chǎn)制造企業(yè)的集中，與制造業(yè)相匹配的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)則天然缺乏，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)化服務(wù)體系不健全問題日趨嚴(yán)重。當(dāng)前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)與生產(chǎn)相關(guān)的水、電、氣、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善，但居住、教育、醫(yī)療等配套服務(wù)設(shè)施和金融、技術(shù)、物流、培訓(xùn)等生活性與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后。亟待推動(dòng)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)均衡發(fā)展，帶動(dòng)園區(qū)價(jià)值鏈的延伸與拓展。
2、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展不平衡
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要工具，很多園區(qū)不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)需求和自然稟賦，一哄而上和無中生有地盲目發(fā)展熱度較大的產(chǎn)業(yè)，但由于缺少城市資源的支撐，多數(shù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能不匹配，脫離于城市自然稟賦的支撐導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展只能“空轉(zhuǎn)”。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與居民區(qū)在空間上大都處于分離狀態(tài)，“產(chǎn)與城”的分離使得“先樂業(yè)后安居”成為空談，急需加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市的互動(dòng)與融合，通過城市功能的自我完善為園區(qū)發(fā)展提供助推力。
3、政府引導(dǎo)與園區(qū)自組織發(fā)展不平衡
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的治理離不開政府部門的公共治理、區(qū)內(nèi)龍頭企業(yè)的層級(jí)治理、行業(yè)內(nèi)的自律自制和區(qū)內(nèi)隱形規(guī)范的自發(fā)協(xié)調(diào)。當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展主要由政府主導(dǎo)，成立政府派出的園區(qū)管委會(huì)和管委會(huì)下屬國資園區(qū)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)園區(qū)的土地開發(fā)、招商引資、經(jīng)濟(jì)管理。這種機(jī)制導(dǎo)致園區(qū)管委會(huì)在社區(qū)建設(shè)與管理、環(huán)境保護(hù)、教育衛(wèi)生、社會(huì)保障等方面職能有限，而政府對(duì)檢驗(yàn)檢測(cè)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、監(jiān)督協(xié)調(diào)等職能的掌控又導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)企業(yè)自律、自治性的行業(yè)協(xié)會(huì)功能不能有效發(fā)揮，使得企業(yè)的自發(fā)協(xié)調(diào)和行業(yè)自律自治停留在表面。同時(shí)，區(qū)內(nèi)龍頭企業(yè)相對(duì)“孤立”，供應(yīng)鏈相對(duì)封閉或者技術(shù)要求過高使得龍頭企業(yè)對(duì)區(qū)內(nèi)配套企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用難以充分發(fā)揮。
不充分：空間利用、組織結(jié)構(gòu)、區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)和品牌建設(shè)不充分，限制了產(chǎn)業(yè)園區(qū)效能的發(fā)揮
1、空間利用不充分
許多園區(qū)在成立初期，沒有對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體空間布局的精細(xì)規(guī)劃，只是將企業(yè)簡(jiǎn)單地進(jìn)行空間上的羅列，并且過于慷慨地給予企業(yè)土地，導(dǎo)致一些企業(yè)和園區(qū)土地利用過于粗放，更有甚者用來圈地發(fā)展房地產(chǎn)，極大地浪費(fèi)了土地空間。隨著國家加強(qiáng)新建項(xiàng)目的土地、城建等方面工作的嚴(yán)格管理和地方土地資源的飽和，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展空間極大受限、園內(nèi)空間利用不充分的問題也浮出水面。比如許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍在大量使用單層平面標(biāo)準(zhǔn)廠房，極大降低了土地空間利用率。與此相比，新加坡裕廊工業(yè)園擁有海(海面以下建設(shè)浮動(dòng)油庫)、陸(填海造陸、開發(fā)地下巖洞)、空(堆疊式廠房)一體化的空間拓展策略，極大地增加了土地空間利用率。
2、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不充分
企業(yè)入園最大的優(yōu)勢(shì)在于通過合理規(guī)劃和統(tǒng)籌布局，將生產(chǎn)鏈和價(jià)值鏈相關(guān)的入園企業(yè)集聚起來，加強(qiáng)之間的分工合作，形成利益相關(guān)的產(chǎn)業(yè)組織網(wǎng)絡(luò)。但我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)過程中過度追求大而全和短期效益，多數(shù)園區(qū)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃和明確產(chǎn)業(yè)定位，片面追求大企業(yè)，幾乎沒有行業(yè)門檻，導(dǎo)致園區(qū)變成各類產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的“大雜燴”。由于僅僅追求企業(yè)數(shù)量上的集聚，很少注重產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈和價(jià)值鏈的聯(lián)系，只是呈現(xiàn)出企業(yè)集聚的空間狀態(tài)，離強(qiáng)調(diào)“互動(dòng)與結(jié)網(wǎng)”的產(chǎn)業(yè)集群的差距還很大。上下游企業(yè)間缺乏合作、產(chǎn)學(xué)研用發(fā)揮不充分等都阻礙了產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。
3、區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展不充分
區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)是指由地理空間上相互關(guān)聯(lián)和協(xié)作的企業(yè)、科研院所、服務(wù)機(jī)構(gòu)等構(gòu)成的區(qū)域性組織體系，其能夠促進(jìn)創(chuàng)新要素流動(dòng)與共享，形成有良好的創(chuàng)新氛圍和創(chuàng)新文化，加速成員間的知識(shí)學(xué)習(xí)和技術(shù)外溢。但目前我國許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)還停留在投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，對(duì)自身高新技術(shù)研究與開發(fā)支持力度不夠，企業(yè)自身創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)，與科研機(jī)構(gòu)和高等院校的產(chǎn)學(xué)研合作不夠密切，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍缺失，科技創(chuàng)新成果孵化轉(zhuǎn)化的平臺(tái)作用發(fā)揮不充分，導(dǎo)致園區(qū)各類創(chuàng)新載體技術(shù)原創(chuàng)性較差，批量式技術(shù)創(chuàng)新極少出現(xiàn)。
4、區(qū)域品牌建設(shè)不充分
區(qū)域品牌是區(qū)域產(chǎn)業(yè)重要的無形資產(chǎn)，對(duì)區(qū)域內(nèi)企業(yè)降低生產(chǎn)成本、形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、提升市場(chǎng)影響力有重大推動(dòng)作用。目前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于區(qū)域品牌的形成機(jī)理和內(nèi)涵模糊，不顧自身實(shí)際情況而盲目投資打造的區(qū)域品牌多數(shù)淪為了“形象工程”。同時(shí)，國家地理標(biāo)志、集體商標(biāo)、原產(chǎn)地注冊(cè)、證明標(biāo)志等集體品牌作用沒有得到高度重視，區(qū)域品牌知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)還處于探索階段。
那么，園區(qū)該如何迎接“新常態(tài)”經(jīng)濟(jì)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn);如何在“新產(chǎn)業(yè)”“新模式”中尋求突破創(chuàng)新;如何才能真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)?
1、挖掘產(chǎn)業(yè)價(jià)值，明確盈利模式
鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價(jià)低、開發(fā)強(qiáng)度低、招商難度大、利潤空間小、建設(shè)進(jìn)度慢、資金回籠周期長等特點(diǎn)，理順開發(fā)思路，探索盈利模式是產(chǎn)業(yè)的重中之重，掌握合理的開發(fā)次第和開發(fā)節(jié)奏是產(chǎn)業(yè)在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。
2、培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力
在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)中，多數(shù)周邊實(shí)力園區(qū)云集，且多數(shù)均經(jīng)過了一定的市場(chǎng)培育期;如何使產(chǎn)業(yè)后發(fā)先至，笑傲市場(chǎng)，有賴于產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的整合打造。通過對(duì)資金實(shí)力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸?duì)壓力等多方面的綜合分析，推斷產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。
3、縱觀市場(chǎng)環(huán)境，明確園區(qū)規(guī)劃
深入市場(chǎng)調(diào)研，從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、客戶需求等入手，做好產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)確定位。同時(shí)，結(jié)合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反饋，精細(xì)化園區(qū)整體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)，做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團(tuán)關(guān)聯(lián)與市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)對(duì)接。
4、推進(jìn)整體開發(fā)，兼顧主次平衡
按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)建設(shè)的基本規(guī)律，園區(qū)需要做好諸多區(qū)塊的同步開發(fā)建設(shè)，做好主力開發(fā)，兼顧平衡開發(fā)。由此，外在基礎(chǔ)設(shè)施的有效利用和內(nèi)在配套設(shè)施的有序建設(shè)顯得尤為重要，廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)建設(shè)。
5、合理把控投資，確保形象和效益雙輪驅(qū)動(dòng)
地方政府常把產(chǎn)業(yè)建設(shè)形象與土地指標(biāo)、證件辦理、配套費(fèi)減免等優(yōu)惠政策進(jìn)行倒置捆綁，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商在投資節(jié)奏把控及產(chǎn)業(yè)建設(shè)形象上需做合理把控，才能得到形象、進(jìn)度兩相宜的可控局面。
當(dāng)園區(qū)發(fā)展到一定階段，可以根據(jù)具體情況選擇發(fā)展路徑來延長生命周期，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。分析園區(qū)轉(zhuǎn)型是否可行，要求分析園區(qū)目前發(fā)展?fàn)顩r，以及具備的要素條件，然后根據(jù)實(shí)際按以上路徑實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
