物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域，同時也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行與降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率和改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購和便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。
對于物流園區(qū)的規(guī)劃項(xiàng)目來說，園區(qū)的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。然而，目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
要把握好物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，主要從以下三個方面：
（1）項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位
即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項(xiàng)目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運(yùn)型物流園區(qū)？如果做貨運(yùn)型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運(yùn)，鐵海聯(lián)運(yùn)等等？要具體化，市場針對性要強(qiáng)。
基本戰(zhàn)略定位明確后，要細(xì)化定位，包括市場定位（園區(qū)的細(xì)分市場在哪里），客戶定位（具體是哪種類型、哪些企業(yè)入駐），產(chǎn)品定位（建筑形態(tài)是聯(lián)排商鋪、大型倉庫還是什么，交通組織如何安排），品牌定位（市場形象如何確定）等。
（2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局
◆項(xiàng)目的主要功能。即項(xiàng)目有哪些主要功能，如辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務(wù)等等。
◆各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積、倉儲面積和停車需求如何。
◆功能區(qū)的空間布局，以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。
（3）具體的規(guī)劃設(shè)計方案
包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠化等。
總之，具體規(guī)劃設(shè)計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。
