現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商拿到一塊地，首先想到的不是咨詢策劃公司，而是建筑設(shè)計(jì)公司，因?yàn)檎咧_(kāi)發(fā)商報(bào)規(guī)。
但是做商業(yè)項(xiàng)目的正確流程，首先是市調(diào)定位，然后才是相關(guān)設(shè)計(jì)，再是建筑開(kāi)發(fā)。
當(dāng)還未研究清楚做什么性質(zhì)的商業(yè)（市級(jí)商業(yè)、區(qū)級(jí)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等）、開(kāi)發(fā)多大體量（5萬(wàn)方？10萬(wàn)方？后期招商運(yùn)營(yíng)情況天差地別）、商業(yè)形態(tài)是什么（單體式商業(yè)、街區(qū)式商業(yè)等），而先做建筑設(shè)計(jì)，最后的結(jié)果很有可能與實(shí)際所需功能不相吻合，設(shè)計(jì)公司更多注重的是物業(yè)問(wèn)題和安全問(wèn)題，很多情況下他們并無(wú)使用物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)或者是相關(guān)研究的支撐。
建筑物業(yè)的缺陷是商業(yè)項(xiàng)目永久的痛，一旦落成，想要改造耗費(fèi)的成本十分巨大，有的甚至無(wú)法改造，只能砸掉重來(lái)。
所以在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建造的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)格把控、仔細(xì)研究的8個(gè)問(wèn)題。
1、商場(chǎng)入口方位的設(shè)定
入口包括主入口、次入口、超市入口等，沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，但可根據(jù)項(xiàng)目四至道路的等級(jí)、人流車(chē)流的流向來(lái)確定，同時(shí)兼顧考慮各個(gè)入口、各類入口之間的協(xié)同互動(dòng)效應(yīng)，如超市入口與商場(chǎng)入口是否需要客流共享等。
所以，必須先要有專業(yè)的市調(diào)調(diào)查，然后才能規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)。入口設(shè)置不正確的話，一定會(huì)影響消費(fèi)者的到達(dá)率。
2、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)投入與產(chǎn)出的平衡點(diǎn)
采用何種柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)要根據(jù)城市的等級(jí)、商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、周邊競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力來(lái)決定。
如果開(kāi)發(fā)商想打造一個(gè)品質(zhì)型的商業(yè)項(xiàng)目，那柱距相應(yīng)要大一些，但資金投入也會(huì)相應(yīng)增加。
一般現(xiàn)在最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)是8.4m*8.4m，但是落到地下一層做停車(chē)場(chǎng)的時(shí)候，8.4m的柱距只能停三輛車(chē)。如果要做高端商場(chǎng)，停車(chē)位多一些，要做到10.8m的開(kāi)間才能停下4輛車(chē)。
柱距大小沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)不同的項(xiàng)目具體的決定，歸根結(jié)底其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商對(duì)于投入和產(chǎn)出的測(cè)算。
3、商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)
商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)與城市的消費(fèi)能力密切相關(guān)。
做高端的商場(chǎng)，層高一定要高。層高高了，建筑成本勢(shì)必會(huì)上升。樓層數(shù)多了，建筑面積相應(yīng)的會(huì)增加，但后期的招商運(yùn)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題也會(huì)接踵而來(lái)。層高和樓層數(shù)也要根據(jù)市調(diào)定位來(lái)提供一個(gè)合理的數(shù)據(jù)支撐。
4、中庭的面積和數(shù)量
中庭是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的人流磁場(chǎng)，過(guò)大過(guò)小、過(guò)多過(guò)少均無(wú)法發(fā)揮其重要的聚集消費(fèi)者并向各個(gè)區(qū)域源源不斷輸送客流的作用。
5、中廊、走道的寬度大小
過(guò)寬和過(guò)窄都是不合理的。過(guò)窄會(huì)顯得商場(chǎng)低端，過(guò)寬導(dǎo)致消費(fèi)者不互動(dòng)。商場(chǎng)中的建筑結(jié)構(gòu)實(shí)際是一個(gè)空間，給消費(fèi)者一個(gè)舒適的空間。
6、商場(chǎng)的平面動(dòng)線及垂直動(dòng)線體系
現(xiàn)代的購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念與二十世紀(jì)初相比已經(jīng)有很大的提升。購(gòu)物中心進(jìn)入中國(guó)時(shí)間較短，我國(guó)第一個(gè)建成并投入使用的都市型購(gòu)物中心是上海港匯廣場(chǎng)。
上海港匯廣場(chǎng)動(dòng)線設(shè)計(jì)得非常合理。但是該開(kāi)發(fā)商在濟(jì)南建造的恒隆廣場(chǎng)，動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，因此造成去年一百多家品牌店撤店。
也有許多人評(píng)論：定位太高端導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)不善。
這不是定位高端的問(wèn)題，對(duì)一個(gè)省會(huì)城市，在市級(jí)商圈的高端位置建造一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，建筑物業(yè)有品質(zhì)的話消費(fèi)者不會(huì)拒絕。問(wèn)題是動(dòng)線體系不合理，消費(fèi)者進(jìn)入后的舒適度大大降低。
在這方面，建筑公司和設(shè)計(jì)公司都不一定拿手，因?yàn)樗麄儾皇俏飿I(yè)的使用者，也不會(huì)耗費(fèi)大量時(shí)間和精力去做相關(guān)的研究。
建議是策劃公司和設(shè)計(jì)公司在商業(yè)項(xiàng)目的建筑方面高度配合。
因?yàn)椴邉澒径ㄎ弧I(yè)態(tài)布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司懂技術(shù)。
7、是否要建設(shè)下沉式廣場(chǎng)
現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商都有這個(gè)困惑，看到有些建設(shè)下沉式廣場(chǎng)的項(xiàng)目非常成功，自己是否也應(yīng)該設(shè)計(jì)建設(shè)。
如果地下有地鐵連接，那建造下沉式廣場(chǎng)的意義比較大，因?yàn)橄喈?dāng)數(shù)量的消費(fèi)者從地下到達(dá)，下沉式廣場(chǎng)配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費(fèi)者體驗(yàn)。
但是如果沒(méi)有地鐵，卻硬要建造下沉式廣場(chǎng)，想把地面人有意的往地下導(dǎo)入，效果不會(huì)太理想。
而且地下商業(yè)的價(jià)值往往比較低，一般為超市，如果沒(méi)有自營(yíng)的商業(yè)，這部分投入還不如用在其他方面，而且建造地下商鋪應(yīng)該在采光方面下功夫，而不是一味認(rèn)定建造下沉式廣場(chǎng)。
8、建筑物業(yè)相關(guān)管道、設(shè)施的預(yù)留
現(xiàn)在商業(yè)市場(chǎng)變化非常快，特別是受網(wǎng)購(gòu)沖擊。現(xiàn)在許多百貨商店已經(jīng)關(guān)門(mén)，購(gòu)物中心去百貨化已經(jīng)成為趨勢(shì)。
百貨所需面積大、租期長(zhǎng)、租金低，而分割成小鋪?zhàn)饨鹗找鏁?huì)高且易于出租。但是對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力很低的城市，不要百貨全都建造購(gòu)物中心，同樣很難生存。
所以，內(nèi)部物業(yè)應(yīng)留出相應(yīng)的調(diào)整空間。特別是餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)要求較高，相關(guān)管道預(yù)留一定做足做充分。
購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)及其他業(yè)態(tài)之間的增減調(diào)換十分常見(jiàn)，如果沒(méi)有相關(guān)的管道預(yù)留，餐飲比例調(diào)漲十分麻煩，甚至成為空談。
綜上，商業(yè)項(xiàng)目的建筑物業(yè)是后期成功招商運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，至于能建成什么樣，則完全取決于開(kāi)發(fā)商！
好的建筑物業(yè)不一定能成就好的商業(yè)項(xiàng)目，但好的商業(yè)項(xiàng)目一定有好的建筑物業(yè)作為支撐！
