2016年7月21日住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部（以下簡稱“三部委”）聯合發出《關于開展特色小城鎮培育工作的通知》[2016]147號文件，欲再加強特色小城的培育工作，到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。特色小鎮的發展頗具想象空間。
從機遇的角度而言，房地產與特色小鎮有著密切的關系。尤其在政府大力推進特色小鎮的條件下，企業可充當建設者、運營者，甚至是發起者。但是鑒于特色小鎮還是一個比較新型的模式，目前其建設和運維大部分還是以政府為主導，已有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類項目，后期能否成功，這依然還要考驗房企在規劃設計、運維理念等方面的創新能力。
那么，“特色小鎮”和其他類型的政府項目到底有什么區別呢？
本文將首先從概念層面進行明確的區分；其次，從特色小鎮運作中政企合作模式，通過已有的政企合作模式結合特色小鎮進行借鑒分析；最后，以具體案例綜合分析企業怎樣克服合作過程中的難題，發揮自身優勢從中盈利，以及需要注意一些事項。
一、背景
近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續下滑，市場上三四線城市趨于飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發展，尋求新的盈利增長點，其業務也逐步向金融、養老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮項目，以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發展思路。
二、特色小鎮概況
1.特色小鎮的概念
特色小鎮不是傳統意義上的“鎮”，它既不是行政區劃單元上的一個鎮，也不是產業園區的一個區，而是一個集產業、文化、旅游和社區之功能于一體的一個新型聚落單位，是以產業為核心，以項目為載體，生產、生活、生態互相融合的一個特定區域。
特色小鎮既可以是大都市周邊的小城鎮，又可以是較大的村莊，還可以是城市內部相對獨立的區塊和街區，其中部分服務功能可以和城市共享。特色小鎮的核心是特色產業，一般是新興產業，如私募基金、互聯網金融、創意設計、大數據和云計算、健康服務業，或其他智力密集型產業。
2.特色小鎮的特征
首先，特色小鎮是一個產業載體。特色小鎮的規劃和建設，在于產業的科學謀劃和定位，即根據既有資源優勢或特殊市場定位，進行產業定位，實現企業成長和小鎮經濟的可持續發展。
這種以產業為主導的特色小鎮，與現有的產業集聚區、產業園區迥然不同，從產業本身來看，特色小鎮所承載的產業，更具創新性，需要以新理念、新機制、新技術和新模式，來推進產業集聚、產業創新和產業升級，會體現更強的集聚效應和產業疊加效應。
其次，特色小鎮是一個文旅空間。不僅僅是產業的集聚和融合，其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小鎮的文化特色，在于挖掘地域文化內蘊，或植入與產業有關的特色文化內涵，以形成小鎮的個性精神，并將這種文化精神植入小鎮建設的各個層面和領域，從而增強企業與居民的文化認同感。并直接決定和表現在園區規劃、建設布局、景觀設計和建筑風格上。
第三，特色小鎮也是一個宜居宜業的大社區。既有現代化的辦公環境，又有宜人的自然生態環境、豐富的人性化交流空間和高品質的公共服務設施。特色小鎮建設將秉持“政府引導、企業主體、市場化運作”的原則，將占地面積控制在1～3km?2;的范圍內，打造一個高度產城融合的空間，并體現其特有的地域文化。
三、運作中政企合作模式
廣義來講，政企合作方式的PPP模式類型分為三類：外包類、特許經營類及私有化類。而這三種的區別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。
外包類項目可劃分為模塊式及整體式的服務外包。在該模式下，項目一般是由政府投資，私人部門承包整個項目中的一項或幾項職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務費用，故承擔的風險相對較小。
特許經營類項目一般是指項目需要私人參與部分或全部投資，并通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產最終歸公共部門保留。在特許經營類別中，除了與DB模式結合而成的BTO和DBFO之外，該類型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運營-移交)和BOT（Build-Operate-Transfer建設-運營-移交）兩類。
BOT模式中，私人部門可獲得長期經營收益，且項目成本相對穩定。更多風險轉移至私人部門采用全項目生命周期的成本計算方法，故對軌道交通建設有諸多優勢。但于此同時，BOT仍存在諸多劣勢，包括在私人部門的運營下，項目建設可能與規劃、環境要求沖突；當經營管理成本上漲時移交政府，或增政府財政壓力；政府缺少項目建設運營控制權；模式結構復雜，需較長的合同達成期等。
TOT模式主要運用于老舊公共設施項目中。政府無需對設施擴建及更新提供資金投入，幫助節省開支。但是更新的實施是不包括在契約中的，因此在新建設施的建設和運營方面或存困難；若變更契約則會增加成本。
私有化類項目是公共部門與私人部門通過契約關系，是公共項目按照一定的方式最終轉化為私人部門的模式。該類項目則需要私人部門負責項目的全部投資，在政府的監管下，通過向用戶收費收回投資實現利潤。由于此類項目的所有權為私人永久性擁有，且不具備有限追索的特性，因而私人部門在這類項目中承擔的風險最大。根據私有化的程度，私有化類PPP模式分為完全和部分私有化兩種。
正是由于私有化的模式屬性，合作項目則要求政府讓出控股權于私人部門，因此難免在運營過程中影響決策效率，進而影響到經營效率和服務水平。
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