正是基于對“產”“城”關系不匹配所帶來的種種弊端的反思，近幾年產城融合正逐漸成為全新的發展理念，主導著國內眾多地區的規劃實踐。
目前，國家級新區、國家級經濟技術開發區、國家級產城融合示范區、特色小鎮等不同類型的產城融合區域發展平臺，已經成為助力新型城鎮化建設的重要載體。房地產開發企業也應順應市場發展趨勢，從過去單純的物理空間建設轉向更加注重城市空間結構優化和功能完善，轉型成為城市運營商。
上海交通大學城市科學研究院院長、首席專家劉士林認為，自2012年以來，在國家嚴格控制新城新區審批和出臺一系列規范治理舉措后，“產”與“城”情況已得到明顯好轉。
反思初心 補齊“民生短板”
改革開放初期，伴隨著全球資本的涌入及工業化快速推進的浪潮，作為改革的“窗口”，經濟開發區成為最早的“新區”，快速出現在大江南北。
事實上，在長期的觀察中也發現，因產城分割產生的人居環境質量的“差”、空間布局結構的“亂”等一系列現實的問題，成為限制人們美好生活的“圍城”。
正是基于對“產”“城”關系不匹配所帶來的種種弊端的反思，城市與產業的關系開始引起大家思考，并于 2012 年首次被提出。從提出 “工業化和城鎮化良性互動 ” 到 “推進以人為核心的城鎮化，產業和城鎮融合發展 ”，再到《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》，都在啟示在新一輪經濟結構下，城鎮化和產業化應當相互依存與平衡。
國家發展改革委2015年7月印發了《關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》，擬在全國范圍內選擇60個左右條件成熟的地區開展產城融合示范區建設工作，并于2016年下半年印發了《關于支持各地開展產城融合示范區建設的通知》，明確提出了58個產城融合示范區建設的主要任務。
根據要求，產城融合示范區建設目的是希望在依托原有產業園區的基礎上，促進產業集聚發展，加快產業園區從單一的生產型園區經濟向綜合型城市經濟轉型，成為產業發展基礎較好、城市服務功能完善、邊界相對明晰的城市綜合功能區，培育區域經濟新的增長點，為新型工業化和新型城鎮化探路。
“具體到每一個人、每一座城來說，或許我們的出行可以不用這樣輾轉，我們的工作可以不用奔走異地，把浪費在路上的時間用來享受美好生活。而彌補這種不平衡不充分的發展，就需要‘產城融合’的理念。”
“這種情況已得到明顯好轉。”劉士林認為，目前主要是如何治理一些后遺癥，主要包括幾個方面，一是由于前一個時期房地產的無序開發，一些新城新區依然存在比較繁重的房地產“去庫存”任務；二是由于前一個時期急功近利的“招商引資”，一些新城新區在生態紅線的壓力下需要開展產業轉型升級；三是由于一些新城新區忽視了公共服務和文化設施的配套，未來也需要盡快補上教育、醫療、文化供給“民生短板”。
從房企到城市運營商
隨著中國房地產的迅速發展，大批房地產企業完成了原始基本積累，在產城融合發展的浪潮下，也進入了一個以城市新城區開發建筑推動城市群發展的歷史時期，并探索出了諸多產城共生的范本。
《產城融合發展報告（2017）》指出，產城融合發展是房地產行業轉型升級的必然趨勢，越來越多的企業開始整合資源，在產業集聚、運營服務上發力，服務城市經濟發展、產業升級和改善民生等需要，加快搶占城市運營的藍海。
打造產城融合共生的城市運營商成為房地產企業、產業地產商轉型的重點，萬科、保利、綠地、碧桂園等企業都提出向“城市運營商”轉型。而一些產業地產開發商開始向新城新區運營商轉型，構建產業生態鏈條。
“房地產企業的天花板遲早會到來，企業要盡早轉型。”此前，在本報主辦的“‘產城融合’——2017年中國城市發展峰會”上，中國宏泰發展高級副總裁楊允表示，目前房地產市場下行，產城融合是必然趨勢。另外，整個經濟的發展都需要產業的發展，而產業的發展需要完善服務配套功能，所以我們強調以產業構建為先導，走產業市鎮發展模式。“中國宏泰發展之所以從房地產開發商轉變為區域運營商，主要是基于對房地產形勢的判斷。”
此外，自2002年以來，華夏幸福以PPP模式聯合固安縣政府著手運營固安工業園，在土地整理投資、基礎設施建設、公共設施建設、產業招商服務方面效果明顯，并得到了國務院的“點贊”，成為政府、企業、百姓多方共贏的范本。
《產城融合發展報告（2017》也指出，產城融合發展也存在諸多的問題，一是地方加快產城融合發展、推進新型城鎮化積極性整體較高，但存在片面追求規模和速度、貪大圖快的傾向；二是產業發展規劃趨同，產業鏈集聚效應無法發揮；三是管理“兩張皮”導致資源銜接不暢；四是與產城融合發展相配套的土地政策待完善，供地方式難以適應產城融合發展的需要，制約區域開發和可持續運營， 與城市更新相關的存量土地利用管理政策滯后；此外，產城融合政企合作模式和機制未理順。
“這些年，很多城市都在加快轉型發展，產城關系開始出現新的變化，城鎮功能的完善與否，對產業發展的促進與拉動作用日漸凸顯，產城融合的空間范圍、內容形態乃至機制都面臨新的要求和挑戰。產城融合示范區等的建設，都是對產城融合新載體、新平臺的探索和實踐。”中國城市發展研究院院長嚴奉天也指出面對新態勢，需要進一步明確，城鎮發展要有產業做支撐，防止“空心化”；產業發展要以城市為依托，防止“孤島化”。
特色小鎮防范“假小鎮真地產”
《產城融合發展報告（2017）》指出，在具體實踐過程中，國家級新區、國家級經濟技術開發區、國家級產城融合示范區、特色小鎮、美麗鄉村等不同類型的產城融合區域發展平臺，已經成為助力新型城鎮化建設的重要載體。
其中，近兩年掀起的創建特色小鎮熱潮，和過去的產業園相比，更加強調“產業、文化、旅游、社區”的融合發展，成為產城融合新實驗。
據統計，截至目前全國共有20個省份提出特色小鎮創建計劃，總計劃數量已超過1500個，2017年7月27日，住建部公布了第二批276個特色小鎮名單，加上2016年住建部公布的第一批特色小鎮127個，目前全國特色小鎮一共有403個，結合剩余14個尚未公布計劃的省份推算，全國將會出現2000多個省級特色小鎮，成為國家千鎮計劃的后備軍。
不過，從“特色小鎮”一詞首次提出至今，特色小鎮發展取得了斐然的成績；但在遍地開花的特色小鎮建設過程中，也暴露了特色小鎮建設的“千鎮一面”和“空心化”等突出問題，如何以產興鎮、產城融合也成為未來特色小鎮建設過程中亟須解決的難題。
12月4日，國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住房和城鄉建設部聯合下發的《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》，其中特別強調要“嚴控房地產化傾向”和“防范‘假小鎮真地產’項目”。劉士林認為，這是針對一些特色小鎮打著建特色小鎮的幌子，實際上卻是在小鎮做房地產項目。其后果不僅會把過去在城市中的“房地產城市化”引到村鎮一級，同時由于村鎮一級吸納人口有限，會造成新的庫存壓力。
如何避免這個問題？劉士林認為，一是基于小鎮的人口增長預測做好小鎮空間規劃，避免出現“有鎮無人”；二是基于小鎮的產業發展合理配置相關的土地資源，避免出現“有鎮無產”；三是通過研究制定差異化發展戰略，避免小鎮在產業和發展模式上“千鎮一面”，都是一個模子，是導致小鎮相對數量過剩、人口和產業分布過于稀疏和松散，最終導致小鎮出現“空鎮”“產業和城鎮不融合”的主要原因之一。
“特色小鎮是以特色產業為主導的一種發展模式，這也為房地產企業提供了新的發展機遇，但過度開發必然導致‘五官畸形’。” 嚴奉天認為，發展特色小鎮必須遵循兩個發展規律，首先要遵循產業發展規律；其次要遵循規劃與運營并重的原則。
業內專家一致認為，特色小鎮在中國如火如荼的發展，盡管面臨諸多問題和困難，在不斷探索和發展之后，必定會迎來光明的朝陽，將會協調和處理好產業與城鎮發展的空間關系，實現規模經濟效益和社會效益的雙提升。
