1萬平方米的單體建筑內，一座舊工廠已變身為“綜合運動城”。記者日前獲悉，由道境體育運營的運動中心已在大興生物醫藥基地破繭。這個體育產業園，也補足了正在打造生態健康城的大興生物醫藥基地大健康產業鏈條上的環節。在體育產業園、體育小鎮如火如荼的當下，道境體育產業園如何破局同質化“走下去”是一個值得思考的問題。同時，對于生物醫藥基地來說，如何將道境體育產業園這一環與大健康產業鏈融合在一起，促進園區企業與體育產業園良互動也是一個尚需探索的課題。
舊廠房變身體育城
道境體育產業園坐落在大興區生物醫藥基地永大路32號。這個曾經的鋼構廠，在非首都功能疏解伊始就立即關停。在生產中，常年的焊接、打磨等工序使得這個舊廠房更顯得斑駁不堪，工作中產生的污染也對環境造成了很大影響，這也是該工廠遷走的重要原因。日前，北京商報記者來到這個工廠舊址時發現，原本破敗的廠房被裝修一新，并賦予了新的生命——道境運動中心破繭而出。
據了解，道境運動中心一期項目投入超過4000萬元，自7月起開始營業，這家自建立之初就本著打造“體育Mall”概念的運動中心，已經成為南城人民體育健身的場所。在這里，市民們可以享受“一站式”體驗和游樂，籃球場、蹦床、自由搏擊、攀巖、多米諾骨牌、室內滑雪練習場等12項體育項目組成了這個“綜合運動城”，更多的運動項目爭相入駐。
舊工廠的變身，還得從大興生物醫藥基地的規劃說起：一方面通過“騰籠換鳥”方式及時騰退不符合園區產業方向的老舊企業，實現土地的再利用；另一方面通過“筑巢引鳳”方式，將潛力型小企業引入標準廠房、孵化器生產或孵化；此外通過提升土地規劃指標形式，增加建筑規模，提高土地使用效率。一套有力有效的組合拳打下來，園區土地的利用強度、投資強度、產出額得到較大幅度提升。
北京商報記者在道境運動中心的官方簡介中看到，場館采用了德國雙向“新風系統”，外體墻增設環保保溫墻面，室內采用“空氣源”供暖及降溫，室內常年恒溫，配套“新風系統”及綠植，保證室內環境健康。 這里擁有健身體能、蹦床、攀巖等體育項目，配有智能管理系統，進行健康數據管理，提供健康運動指導，讓運動真正融入人們的日常生活，成為情感紐帶和生活方式。
道境體育產業投資有限公司董事長翁士朝在接受北京商報記者采訪時表示，打造這個項目是看中了該區域體育產業相對薄弱，那時公司也正有打造一個“體育Mall”項目計劃，于是就與大興區相關部門進行接洽；伴隨工廠的外遷，大興也正在依托閑置廠房空間謀求產業的升級。于是，雙方一拍即合。“對于改造舊廠房，生物醫藥基地相關部門給予了高度支持，政策方面也給予不少幫助。”翁士朝說，道境運動中心的規劃是未來改造更多的廠房，并引入游泳等其他項目，爭取將道境運動中心這一品牌“打響”。
傳統思維變革在即
北京商報記者在采訪時注意到，將體育項目按照shopping mall的模式打造出來的場館，道境體育中心算是第一家。翁士朝表示，雖然道境體育中心很像shopping mall，但也不完全是。“體育有體育的特色，一味地照搬并不能成型。所以在項目規劃時，我們在如何平衡商業性質與體育用途的融合性上思考良久。”
北京商報記者在現場看到，道境運動中心內的各個項目均由不同商戶運營，每個商戶獨立負責一個項目，而道境運動中心則是整體的規劃設計。場館中不僅配備了常規的休息區域，還有淋浴、餐飲、娛樂等業務，滿足消費者在運動中心中的大多數需求。
據翁士朝介紹，入住的商戶是經過嚴格篩選后確定的，每一個運動項目都有自己的特色。特別是在引入傳統運動項目的同時，也引入了新興體育項目。因此多米諾、VR體育、泡泡足球等項目也在道境運動中心中占有一席之地。
越來越多的項目入駐，使得這座舊工廠成為一座名副其實的“綜合運動城”，該運動中心擁有楓木地板籃球場6塊，并且有多個IP類籃球賽事。“未來，在這里還有機會能見到國內外頂級球星帶領的青少年訓練營、‘NBA球員’及‘CBA球員’參與的球星見面會。”翁士朝透露，道境運動中心也將打造自己的體育賽事IP，完善體育產業鏈。
道境運動中心試營業已一月有余，在并未進行宣傳推廣的情況下，已有不少消費者入駐。12個新潮的體育項目，讓這個地方成為“大興新城CBD”配套文化健康品牌的新星。12個體育項目中，3000平方米的蹦床運動最受歡迎，僅僅一周的時間，接待游客7000人次以上。
雖然目前業績尚可，但翁士朝也還有一些煩惱。他坦言，最苦惱的是政策方面。“就場地方面來說，此前是工業用地，所執行的是工業用地的標準，但我們接手后，已經作為體育文化用地在使用，相關的政策仍然難以落地。”所以，翁士朝希望盡快出臺工業用地轉化成文化用地的過渡政策，一些細則也需要進一步完善。在翁士朝看來，一些傳統的思維需要改變，老方式并不能匹配新的業態。
行業痛點待解
在經濟全面轉型的背景下，像道鏡體育產業園這樣的體育特色園區、特色小鎮在京津冀區域正如火如荼，越來越多的投資人將視線聚焦于此，都覬覦這個新生事物的大蛋糕，但大部分投資人卻忽略了運營，讓這些體育產業園、體育小鎮鮮有特色。入局者眾多，體育小鎮同質化也越來越嚴重，如何改變現狀成為整個行業的痛點。
翁士朝說，道境運動中心也面臨這樣的問題。如何打造特色？“破解這一問題最根本的就是從體育本質出發，還原體育功能，在選擇體育項目的同時，能夠注意發揮自身特色。”翁士朝特別提出，項目的定位是首要考慮的，“我們自己認為，道境運動中心的特色很鮮明：定位高端，提供高端的服務，但面向的卻是社會各個群體，價格也較為優惠。”
事實上，道境運動中心能否憑借特色“走下去”對大興生物醫藥基地來說也是利好。
“運動中心的出現，彌補了這片區域配套設施的短缺，成為京南地區一座體育文化坐標。”大興生物醫藥基地相關負責人介紹說。
眼下，大興生物醫藥基地正轉型升級盤活閑置廠房，引進“高精尖”業態，全面整理企業現有廠房資源，將低效空間轉型升級。
針對現有廠房，尤其是對原北臧村、念壇、黃村民營工業區范圍內的廠房逐一摸底，對廠房利用率進行核算，共計騰退出可利用廠房約41萬平方米，按1.5容積率計算，相當于增加建設用地400畝。涉及盤活廠房企業19家，目前已引進項目115家。
根據計劃，大興生物醫藥基地正在打造健康城。“未來，生物醫藥基地將實現向全產業鏈聯動、高端特色突出、產業形態多元的‘大健康’產業聚集區升級。”上述大興生物醫藥基地相關負責人表示，類似道境體育中心這樣的項目在產業鏈條上也是一個有力補充。
作為生物醫藥基地大健康產業鏈中的一環，如何將體育產業與醫藥產業相融合是需要考慮的問題。有業內人士表示，道境運動中心設立在生物醫藥基地，需要將園區內的企業打通，提供一些為園區工作人員服務的產品，例如日常健身等服務，增強與其他企業的互動，也可以起到企業間聯系的紐帶作用。
在談到整個行業的痛點時，翁士朝表示，現在行業中有許多人較為浮躁，體育產業比較火爆，但卻并不是最賺錢的。一些投資人進行投資時只看中了回報，卻忽略了運營，導致在投入幾年后發現項目并不賺錢而退出。其實，體育項目的運作是需要較長時間的，眼光需要放長遠，不能只盯住眼前利益，“體育更多的是與健康同步”。
