一個月前，招商蛇口曾在股東會上公開披露，深圳前海土地確權的談判工作“到了收官階段”。如今，市場終于等到了這一刻。
招商蛇口6月18日午間公告，公司實際控制人招商局集團與前海管理局就組建合資公司，共同推進前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的開發(fā)建設和運營管理合作事項，簽署了框架協(xié)議。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，招商局蛇口控股的平臺公司將作為出資主體，與前海管理局指定的出資方共同組建合資公司推進自貿(mào)區(qū)建設。
招商蛇口透露了兩個核心信息：其一，公司與前海管理局在合資公司的股權比例為50:50，這遠高于此前孫承銘在股東大會上透露的四六分成；其二，合作范圍涉及前海灣物流園區(qū)2.9平方公里土地，也較招商蛇口直接持有的2.42平方公里多20%。
近期前海土地在深圳房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組案中扮演了極為重要的標的角色。此前萬科披露引入深圳地鐵預案，以此獲得體量達127.8萬平方米的前海樞紐項目。緊隨萬科之后，“前海大地主”招商蛇口如今也披露土地轉(zhuǎn)性的進展。
對于上述開發(fā)商而言，前海土地也是其增長預期的首要手段。其中，萬科聲稱前海項目計劃打造成“全球第四的超級綜合體”；而招商蛇口歷經(jīng)資產(chǎn)重組后，股價目前較上市之初折讓31%，前海土地成為其緩解資本界壓力的最理想途徑之一。
招商蛇口納儲900億回顧招商蛇口的重組史，前海的土地處置一直是擺在其面前的最主要問題之一。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，招商局集團、中集、深圳國際擁有前海土地共計4.8平方公里，約占前海總面積1/3；其中，招商局集團擁有3.9平方公里，中集擁有0.52平方公里，深圳國際則擁有0.38平方米公里。
由于倉儲用地限制，隨著前海自貿(mào)區(qū)的迭代發(fā)展，上述土地均面臨轉(zhuǎn)換性質(zhì)的問題。根據(jù)深圳政府近幾年的決議，這批土地將由政府與企業(yè)成立合資公司開發(fā)。這無疑是一個復雜且浩大的工程，各方都未能正式達成協(xié)議。
直到5月18日招商蛇口股東會上，孫承銘才向投資者透露了自己的計劃：“我的目標是今年上半年要結束相關談判，簽署相關協(xié)議，6月30號之前爭取結束，估計最晚7月底左右完成。”
從6月18日的消息看，招商蛇口的進展顯然比孫承銘預期的理想。
根據(jù)招商蛇口與前海管理局簽署的協(xié)議，合作范圍方面，以招商局集團原前海灣物流園區(qū)3.9平方公里土地為合作基礎，在扣除現(xiàn)狀保留用地后，剩余2.9平方公里土地納入合作范圍；未來結合自貿(mào)片區(qū)發(fā)展需要，進一步推進雙方在前海蛇口片區(qū)相關資產(chǎn)的整合。
在新聞稿中，招商蛇口稱此次合作是“全面開啟前海土地開發(fā)”的標志。招商局獨占前海土地2.9平方公里，其中直接歸屬于招商蛇口的便達到2.42平方公里。也就是說，除了自身權屬的土地外，該公司還承接了母公司0.48平方公里部分。
招商蛇口透露了另一個關鍵信息：并表權。按照協(xié)議，該公司與前海管理局各自持股合資公司50%，由招商局集團實現(xiàn)財務并表。而考慮到招商蛇口作為招商集團旗下地產(chǎn)旗艦平臺，未來前海土地的開發(fā)收益無疑將并入到上市公司。
分成比例的改變透露出招商蛇口在土地談判上取得的進展。按照孫承銘在股東大會的說法，前海土地進行工改商調(diào)整，新規(guī)劃將包含寫字樓、公寓、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，其中土地變性的增值收益公司僅占四成。
而中金公司最 新調(diào)研報告顯示，招商蛇口前海片區(qū)儲備達505萬平方米，公司與政府持股比例分別為51%、49%。
在合資公司的控股比例決定著招商蛇口未來的利益分成，因此備受資本界關注。觀點地產(chǎn)新媒體了解，齊魯證券曾測算出一組數(shù)據(jù)：當招商蛇口持股50%，對應土地收益增加值是298.2 億元；持股70%，土地權益增加值是348.3億元；持股90%，土地權益增加值則是398.5億元。
前海的資本故事在資本市場，對房地產(chǎn)公司估值很大程度上要看它的土地儲備，土地儲備是增長預期的首要手段。和前海管理局的這場合作，被認為是招商蛇口爭取股東支持的最 大籌碼之一。
不過，對于前海土地談判進展對未來公司估值的影響，觀點地產(chǎn)新媒體曾致電招商蛇口董秘劉寧，截至發(fā)稿時并未獲得回應。
2015年底，通過吸收招商地產(chǎn)并重組整合，招商蛇口獲得了深圳太子灣、蛇口及前海等多達388萬平方米的深圳土地，主要為倉儲工業(yè)用地。其中，前海土地儲備占232萬平方米，這被認為是最 具“想象空間”部分。
此前有分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，前海、蛇口等區(qū)域土地未來存在土地轉(zhuǎn)性，以及容積率調(diào)整的可能性，目前招商蛇口在這方面推進緩慢，這導致了公司的投資價值被進一步埋沒。
截至6月17日，招商蛇口漲1.85%，收盤14.34元，較去年底上市縮水31.26%；目前市盈率23.37，市凈率2.39。
實際上，招商蛇口對前海、蛇口的土地儲備的資產(chǎn)評估是按照商業(yè)用地標準，而非工業(yè)用地。這也意味著，目前與前海管理局確認開發(fā)主體、規(guī)模、持股比例等只是其中一步，要想將土地的預估價值變成真金白銀，尚需工改商的土地變性正式落實。
按照研究機構的測算，由于蛇口將擁有該控股公司的并表權，因此控股比例將大于50%。“即使在這種情況下，目前股價相比NAV 仍然折價47%。”
不過有知情人士曾對媒體指，此次成立合資公司后，推動土地變性“沒有任何障礙”。
不僅是招商蛇口，前海作為深圳未來最 具戰(zhàn)略意義的發(fā)展區(qū)域之一，也吊足了其它開發(fā)商的胃口。觀點地產(chǎn)新媒體了解，截至2016年3月份，前海的注冊企業(yè)已經(jīng)超過7萬家，其中注冊資本在5000萬以上大中型企業(yè)占比32%。目前前海的商務公寓、寫字樓售價普遍超過9萬元/平方米，商業(yè)物業(yè)售價在15萬元/平方米左右。
在萬科6月17日披露的重組預案中，該公司計劃收購深圳地鐵旗下前海國際100%股權，預估值456.13億元，獲得安托山項目和前海樞紐項目。
其中，前海樞紐項目體量127.8萬平方米，位于前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)桂灣片區(qū)，包括公寓、寫字樓、地上和地下商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)。項目與前海綜合交通樞紐銜接，后者由五條軌道線路換乘站。
由于良好的區(qū)位條件，讓萬科高級副總裁譚華杰公開為前海項目背書，稱其是“深圳前無 古人后無來者的項目”。按照該公司的計劃，項目計劃打造成“全球第四的超級綜合體”。
深圳土地稀缺，自6月以來已經(jīng)吸引眾多房地產(chǎn)開發(fā)商聚集于此，并先后出現(xiàn)龍華新區(qū)單價地王、光明新區(qū)總價地王等情況。高房價、高地價對于普通人而言意味著災難，但對于開發(fā)商來說，所囤之地因此獲得了巨大的資產(chǎn)升值效應。因此對于萬科而言，此次深圳地鐵注資的項目無疑有正面意義。
按照譚華杰最 新透露的數(shù)據(jù)，前海樞紐項目和安托山項目，至2027年總利潤會是540億元。
