伴隨著中國(guó)的改革開(kāi)放，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形態(tài)、發(fā)展模式隨著時(shí)代的變遷不斷自我完善，不斷推陳出新。從最早建立的深圳蛇口工業(yè)區(qū)開(kāi)始，各地的開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)不斷涌現(xiàn)，隨后的民營(yíng)園區(qū)也相繼嶄露頭角。而模式也從最初“自由式”運(yùn)營(yíng)到針對(duì)園區(qū)的整體規(guī)劃、到包羅園區(qū)配套的產(chǎn)業(yè)新城概念、再到如今城市運(yùn)營(yíng)商的概念，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念涵蓋的內(nèi)容更多，為園區(qū)提供的配套設(shè)施更加完善，更加追求園區(qū)運(yùn)營(yíng)的概念。
第一階段：改革開(kāi)放初期的工業(yè)園區(qū)。
蛇口工業(yè)區(qū)可以說(shuō)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鼻祖，是中國(guó)改革開(kāi)放時(shí)期的產(chǎn)物，基本是政府主導(dǎo)建設(shè)，主要分布在沿海開(kāi)放城市，園區(qū)多是工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)低，以“三來(lái)一補(bǔ)”的形式為主。后來(lái)，逐步由勞動(dòng)密集型向資金、技術(shù)密集型過(guò)渡。隨著眾多跨國(guó)企業(yè)巨頭進(jìn)駐中國(guó)，中國(guó)產(chǎn)品的技術(shù)含量及生產(chǎn)工藝水平得以提升，其中天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是典型代表。
第二階段：科技引領(lǐng)的園區(qū)變革。
在“科技是第一生產(chǎn)力”理念的感召下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始重視技術(shù)消化、技術(shù)革新，不再停留在技術(shù)含量較低的加工生產(chǎn)層面。各地高新區(qū)、科技園的建設(shè)如火如荼，以上海張江高科、北京中關(guān)村為代表的科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)悄然誕生。此階段，不再是沿海城市的獨(dú)舞，內(nèi)陸省市中具有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲(chǔ)備和技術(shù)創(chuàng)新能力的城市開(kāi)始嶄露頭角，如異軍突起的武漢光谷、西安高新區(qū)等科技園區(qū)都是典型的代表。園區(qū)建設(shè)主體也逐漸由政府(管委會(huì))過(guò)渡為具有政府背景的國(guó)有工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如張江高科、天津泰達(dá)等。
第三階段：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起園區(qū)變化。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從粗放式發(fā)展步入集約式發(fā)展階段，高技術(shù)含量、高附加值、高端產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為眾多園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，很多園區(qū)也有意識(shí)地打造產(chǎn)業(yè)鏈，力爭(zhēng)形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。以蘇州工業(yè)園為代表的一些產(chǎn)業(yè)新城頗具示范意義。園區(qū)投資建設(shè)主體也更加豐富，一批民營(yíng)企業(yè)紛紛進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)日漸火爆。
第四階段：城市運(yùn)營(yíng)商概念浮出水面。
隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展日益加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象也越發(fā)嚴(yán)重。住宅地產(chǎn)萎靡不振，商業(yè)地產(chǎn)不溫不火，部分傳統(tǒng)地產(chǎn)商尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)，政府倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，國(guó)家支持自主創(chuàng)新，因此城市運(yùn)營(yíng)商概念浮出水面。在園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，實(shí)施規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)的一體化操盤(pán)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)打造一個(gè)類似生物有機(jī)體的產(chǎn)業(yè)群落、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。
