盡管很多學(xué)者和諸多的民眾對出臺(tái)房產(chǎn)稅寄予厚望，希望通過房產(chǎn)稅抑制房產(chǎn)泡沫?？赡芩麄兛吹竭@個(gè)政策后會(huì)失望，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的力度不大、火力不足，這個(gè)稅種將注定與民眾所期望的降低房價(jià)背道而馳。
中國社科院公布的2011年《住房綠皮書》顯示，全國有35個(gè)大中城市的一般地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫高達(dá)29.5%，其中，上海房價(jià)泡沫為36.5%，當(dāng)年，上海的“湯臣一品”更爆出了超過30萬元/平方米的房源，“全國最貴”地位難撼。
傅蔚岡指出，房產(chǎn)稅橫空出世主要是為了抑制上海市房價(jià)持續(xù)快速上漲，壓制房價(jià)泡沫。
“但從最后結(jié)果來看，房產(chǎn)稅似乎對房價(jià)并未起到實(shí)質(zhì)作用，2011年開始，上海市房價(jià)仍舊以4%的增速上漲。”不僅僅是房價(jià)，在新建住宅成交量上而言，也未起到實(shí)際作用。
“即便是置業(yè)者涉及到其中，他們也會(huì)想辦法規(guī)避。”上海一開發(fā)商指出，在原本涉及就過少的情況下，規(guī)劃范圍內(nèi)的人還能為規(guī)避稅費(fèi)找到出路，“房產(chǎn)稅連續(xù)兩年增幅過緩看起來似乎也在情理之中了。”
此外，針對上海而言，現(xiàn)行條例中，主要還是“限購令”的作用較為明顯。但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“限購令”畢竟不是很符合市場經(jīng)濟(jì)的行為，長期執(zhí)行限購令會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此有人提出應(yīng)加大房產(chǎn)稅的征收力度和范圍來延續(xù)調(diào)控，從而取代限購令。
解讀
不動(dòng)產(chǎn)登記為房地產(chǎn)稅鋪路
“不動(dòng)產(chǎn)登記一出，看那些貪官哪里逃。”早在去年，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記即將推行的消息就引起過熱議，多數(shù)者認(rèn)為有助于反腐。日前，有專家透露，《暫行條例》已由國務(wù)院簽發(fā)，定于年內(nèi)頒布，自2015年3月1日起施行。而不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，此條例針對所有置業(yè)者，“類似于溫水煮蛙，讓你以為登記不動(dòng)產(chǎn)是在反腐，或許是為向不動(dòng)產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。”傅蔚岡說。
有專家指出，房地產(chǎn)稅出臺(tái)有兩個(gè)前期必要條件，一是不動(dòng)產(chǎn)信息登記并全國聯(lián)網(wǎng)，二是不動(dòng)產(chǎn)評估。不動(dòng)產(chǎn)信息的統(tǒng)一登記歸類整理，有利于相關(guān)部門掌握全國不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況，可以幫助解決房地產(chǎn)稅向存量開征第一個(gè)問題。
“先建成一個(gè)大數(shù)據(jù)，然后再來設(shè)計(jì)如何‘稅’。”傅蔚岡分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅之間存在內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。
因此，在房地產(chǎn)稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動(dòng)產(chǎn)“底細(xì)”。
不少置業(yè)者在為停止房產(chǎn)稅擴(kuò)圍歡呼，而開發(fā)商卻在為停止擴(kuò)圍焦躁不安，“事實(shí)上，現(xiàn)有所提到的房地產(chǎn)稅的內(nèi)容，早已經(jīng)開始實(shí)施，比如房企營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等等，開發(fā)商每年都在繳納。”上海一開發(fā)商透露，“可以說開發(fā)商的賦稅是相當(dāng)重的，60%的費(fèi)用都用于納稅了。”
開發(fā)商的這種說法也得到了傅蔚岡的認(rèn)可，他認(rèn)為從形式上而言，由地方政府出臺(tái)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則有違《立法法》，屬于地方立法違法。雖然上海、重慶兩地的細(xì)則都號稱獲得了來自國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的授權(quán)；而且國務(wù)院常務(wù)會(huì)議規(guī)定征收房產(chǎn)稅也是基于《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定。但問題是，按照我國現(xiàn)行的法律制度，國務(wù)院并無制定房產(chǎn)稅的權(quán)力。“至少現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)稅立法是一種進(jìn)步。”傅蔚岡笑稱。
但停止擴(kuò)圍后，工作重心轉(zhuǎn)移到行業(yè)中來，就意味著，開發(fā)商所繳納的稅費(fèi)可能較以前更嚴(yán)苛，賦稅可能更大。
“最直接的影響就是我們的稅負(fù)增加了。”上海一開發(fā)商說，開發(fā)商也不傻，最后還是會(huì)直接轉(zhuǎn)化到置業(yè)者身上。
傅蔚岡指出，將房產(chǎn)稅擴(kuò)大到房地產(chǎn)稅，最后的結(jié)果就是擴(kuò)大納稅人范圍，讓更多的人到這個(gè)納稅范疇里面來。
