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    影響房地產拿地決策最重要的四頁PPT

    來源:中機院  時間:2019-01-16  點擊:1602
    本文就是講講在可行性研究報告中最重要的、能影響拿地決策的四頁PPT,基本上有經驗的人只要看了這四張圖,一塊地感覺如何、地價大概能拍多少錢、未來房價能到最少,基本上了然于胸。

    大家知道,一份拿地的可行性研究報告動不動就幾十上百頁,我也聽說有家論證比較嚴謹的開發商做PPT甚至可以達到200多頁的高峰,但是老板的時間是有限的,一般很難一頁頁的給你翻過去,必須要看重點,很多PPT的圖表做出來其實也就變成無效頁,開會時候直接就是過過過。
     
    本文就是講講在可行性研究報告中最重要的、能影響拿地決策的四頁PPT,基本上有經驗的人只要看了這四張圖,一塊地感覺如何、地價大概能拍多少錢、未來房價能到最少,基本上了然于胸。
     
    第一張圖:區位圖
    房地產拿地區位圖
    房子賣的是地段,地段決定了房子和土地的價值。第一張圖就是要講擬獲取的土地在整個城市中的地位,是市中心的頂豪、還是居民認可的剛需地段、亦或是郊區只能滿足區域需求的地塊。
     
    這塊土地與城市行政中心、商業中心、文化中心的距離與方位是怎么樣的,交通、教育、醫療等配套的完善程度是怎樣的,是否是城市的重點發展方向。
     
    如果有經驗的人,還能從這張圖中看出人口遷移的方向與地塊的潛在買房客戶來源。
     
    在這張圖里,主要是給老板直觀的區位感受,評估的是地塊未來的升值潛力。
     
    第二張圖:現狀航拍圖
    房地產拿地現狀航拍圖
     
    現狀航拍圖包含了很多信息,不少風險看這張圖就能看出來,主要就是看下面3點:
     
    1、現場狀況,特別是地塊是否是凈地,地上是否有未清理的建筑物或構筑物,小區未來的施工道路施工安排是怎么樣的。
     
    2、地塊的方案設計判斷,有經驗的人基本上可以根據地塊的形狀和周邊情況,腦子反映出大概的一個樓棟排布、商業布置。當然有些風險點也能提前掌握,比如周邊老小區密集的時候,日照影響、沉降可能就會很麻煩。
     
    3、城市界面判斷,這張圖可以清晰的表現地塊周邊的情況,是否是建成區、是否有充足的人流車流等。
     
    這張圖對老板的影響還是很大的,老板有時候不太會關心測算,但是會有自己的一套看地理念,而看項目航拍圖往往他心里就會有好惡了。
     
    第三張圖:土地價格圖
    房地產拿土地價格圖
    土地價格圖是非常重要的評價拿地好壞的一張圖,從技術上來說,就是采用了市場比較法,通過周邊市場行情來評估下我拿地的合理價格。
     
    有經驗的人運用這張圖,通過比較現時點的市場熱度與對標地塊成交時點的市場熱度、本地塊的區位與對標地塊區位的大致對比、地塊容積率商住比等指標的對比、是否有非市場化地價決定因素(設條件、熔斷搖號等),只要不要漏項,基本上已經能夠判定這塊地現時點的合理地價了。
     
    這張圖,我認為是四圖中最重要的,區位可以美化修飾、銷售好壞可以解釋、測算可以樂觀調整,但是市場對土地價格的反應騙不了人。
     
    第四張圖:房價及存量圖
    房地產拿地房價及存量圖
     
    房價圖配上存量去化表格,基本上可以看得清楚目標地塊的現時點價格,以及未來的價格上漲潛力。
     
    一般來講,目標地塊的定價是跟著周邊競品售價走的,但是當周邊的存量小、月均去化量大的時候,一定是有漲價壓力的,此時,就適合走激進的定價策略;反之,則要考慮是否要承擔一定的跌價風險。
     
    這張圖一般是和土地價格圖配合起來使用的,反應了一種房價和地價的比例,其實也是對市場熱度的一種反饋。
     
    市場熱度高的時候,成交的土地樓板價往往會接近甚至和周邊房價持平,如果要去參加競價一般不可能撿漏,想拿下就需要有拍到房價的勇氣,決策者也需要這張表來統籌考慮下是否需要承擔風險。
     
    小結:上面4張圖是示意圖,做的也有點粗糙,真的好好做的時候也是需要打磨的。但是一般而言,一個合格的投資人員,只看這四張圖,結合項目的規劃指標和商務條件,也應該對一個項目的好壞有了自己的初步判斷。
     
    文章來源:國資報告
    本文授權轉載自:周璐的筆記
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