時(shí)隔一年，北京市大興區(qū)月季小鎮(zhèn)主題公園門前仍然矗立著2016年世界月季洲際大會的宣傳牌，也就是從那時(shí)起，北京南六環(huán)外占地約3.6萬畝的生態(tài)園區(qū)脫胎為月季小鎮(zhèn)。
最早開的那批月季剛剛掉落，正值端午小長假，賞花者多是帶著孩子出行的一家人，稀稀落落進(jìn)出的人流已經(jīng)是近來游客最多的一天，“能夠一直看到來往的游客就很不錯(cuò)了”，主題公園的工作人員告訴記者。
緊鄰主題公園的正是聯(lián)排的六層洋房小區(qū)，據(jù)售樓處工作人員介紹，基本于2010年建成的一品嘉園小區(qū)至今仍有三分之一左右的房源待售，“房價(jià)沒有受到月季小鎮(zhèn)的影響”。
而在北六環(huán)外，同樣是以旅游度假聞名的密云古北水鎮(zhèn)內(nèi)卻是熙熙攘攘的人群，一片聲色犬馬的熱鬧景象。景區(qū)爆棚之后，也連帶著周邊的房價(jià)也漲了起來。
如今全國范圍遍地開花的特色小鎮(zhèn)情況各有不同，然而相同的是房地產(chǎn)企業(yè)高漲的熱情。
2016年7月，國家發(fā)改委、住建部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》中明確，到2020年?duì)幦∨嘤?000個(gè)左右各具特色、富有活力的新城鎮(zhèn)。而在新的機(jī)遇面前，開發(fā)商一擁而上的地產(chǎn)模式也漸漸遭遇冷思考。
5月27日，住建部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，文件中明確指出“對存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。”
“越是火爆的現(xiàn)象越面臨更高的淘汰，那些前期頂層設(shè)計(jì)存在缺陷，盲目破土動工的小鎮(zhèn)可能未來會最先受到?jīng)_擊。”家國智庫理事長葉偉春在接受法治周末記者采訪時(shí)說道。
地產(chǎn)商的一次性建設(shè)
自2016年住建部，財(cái)政部，發(fā)改委，首發(fā)特色小鎮(zhèn)政策以來。從國內(nèi)第一梯隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，到各地方區(qū)域的龍頭企業(yè)，紛紛布局發(fā)展進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)建設(shè)。
特色小鎮(zhèn)是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素(如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等)，打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項(xiàng)目。是旅游景區(qū)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)合一，產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式。
“尤其在像北京這樣的一線城市，市中心可供開發(fā)的資源已經(jīng)相當(dāng)有限，房地產(chǎn)商將更多的關(guān)注放在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，希望在農(nóng)村宅基地的使用上有所創(chuàng)新。”北京工業(yè)大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所所長張建在接受法治周末記者采訪時(shí)說道。
特色小鎮(zhèn)的建設(shè)是以政府為主導(dǎo)，企業(yè)來運(yùn)營。“而在過去的十多年中，房地產(chǎn)行業(yè)積累了大量的資本，所以特色小鎮(zhèn)這樣的商機(jī)不容錯(cuò)過。而政府也需要資本來推進(jìn)建設(shè)，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)、國有企業(yè)迅速搶占市場。”葉偉春指出。
地產(chǎn)企業(yè)也紛紛公布了各自的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”。
如碧桂園借由科技小鎮(zhèn)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，獲得政府支持與大量土地資源。碧桂園方面認(rèn)為，中國科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，高新企業(yè)快速集聚到一二線城市，由此造成的房價(jià)高企、交通擁擠、空間狹小，使得企業(yè)運(yùn)營成本不斷升高，產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨問題。而在緊鄰深圳周邊打造科技小鎮(zhèn)，將有助于解決這些問題。
綠城集團(tuán)選擇的是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，表示要在未來5至10年在上海、杭州、北京周邊作出5至10個(gè)樣本小鎮(zhèn)。按他的設(shè)想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個(gè)小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，形成3萬人的小鎮(zhèn)。
華僑城則著重打造文旅小鎮(zhèn)，萬科已經(jīng)建成的良渚文化村、萬達(dá)向旅游小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型、恒大的特色足球小鎮(zhèn)，以及更多“無名”小鎮(zhèn)的布局。
然而不少業(yè)內(nèi)人士提出，房子蓋完了，小鎮(zhèn)的特色在哪里？
“我在浙江看過很多特色小鎮(zhèn)，80%的特色小鎮(zhèn)都死掉了，做成功的特色小鎮(zhèn)寥寥無幾。”蘇州的國企濱投集團(tuán)董事長張中軍在一次關(guān)于特色小鎮(zhèn)的會議上指出。
葉偉春指出，有些小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)過快，地占完了，然而小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)并沒有跟上，住宅型樓盤的需求是有限的，可能吸引人群卻留不住人群。
政府的利益糾結(jié)
熱衷小鎮(zhèn)發(fā)展的當(dāng)然不僅僅是企業(yè)，地方政府加快特色小鎮(zhèn)的推進(jìn)也為企業(yè)提供了更多的機(jī)會。
以北京為例，在住建部公布的第一批127個(gè)中國特色小鎮(zhèn)名單中，北京占據(jù)三個(gè)。據(jù)悉，這些特色小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可申請專項(xiàng)建設(shè)基金，中央財(cái)政將對工作開展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
“獲得國家級的特色小鎮(zhèn)首先在專項(xiàng)建設(shè)基金方面可以享受一定的優(yōu)先待遇，而在接下來的發(fā)展中也可能獲得更多的關(guān)注并得到更多的支持。”葉偉春說道。
隨后房山區(qū)明確推出8個(gè)特色小鎮(zhèn)，門頭溝著重打造3個(gè)特色小鎮(zhèn)，大興區(qū)14鎮(zhèn)全力打造特色功能鎮(zhèn)，密云、昌平等區(qū)也公開發(fā)展計(jì)劃。
然而在這樣的熱潮中，政府層面也有自己的糾結(jié)，尤其是在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的態(tài)度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這一方面來源于前期的資金引入，一方面來自后期的利益分配。
葉偉春指出，政府需要資金推動特色小鎮(zhèn)建設(shè)，因此很多資金充裕的老牌地產(chǎn)企業(yè)和央企都紛紛參與進(jìn)來，但畢竟各方的利益訴求不同，一些地方難免會出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)過度、忽視小鎮(zhèn)后期可持續(xù)運(yùn)營能力的偏差甚至嚴(yán)重失誤。
“有一些小鎮(zhèn)雖然非常有開發(fā)意愿，但是考慮到小鎮(zhèn)開放后的利益分配問題而躊躇不前。”張建介紹。
早在特色小鎮(zhèn)概念全面鋪開之前，“一鎮(zhèn)一企”的思路就已在多個(gè)省份的城鎮(zhèn)化改造中試行。“或者是企業(yè)主動表示開發(fā)意愿，或者是政府層面牽線搭橋，然而鎮(zhèn)政府和掌握宅基地使用權(quán)的村民并沒有什么選擇的余地。而不少特色 小鎮(zhèn)的的建設(shè)思路也是如此。”張建表示。
在關(guān)于特色小鎮(zhèn)的各類消息中，前期的大規(guī)模拆遷工作必不可少，而被拆遷戶卻并不清楚放棄土地的自己未來會面臨什么樣的情況。
“應(yīng)當(dāng)引入競爭機(jī)制，例如，由幾家房地產(chǎn)公司同時(shí)給出開發(fā)方案，鎮(zhèn)政府和村民還是有這樣的判斷能力，知道哪一個(gè)方案對自己未來的利益更有保障。”張建說道。
全產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)計(jì)的實(shí)施
記者在大興月季小鎮(zhèn)走訪發(fā)現(xiàn)，在成片綠化的園區(qū)之中，餐飲企業(yè)并不多見，而且分布在偌大園區(qū)的兩個(gè)中心處。而整片園區(qū)的交通路線也寥寥無幾。
“附近沒什么賣吃的、喝的，交通也不是很方便，員工平時(shí)也都是回到宿舍吃飯。”上述工作人員對記者說道。
主題公園的門票已從去年的100元降至今年的60元。然而相比于2016年世界月季大會舉辦時(shí)的熱鬧景象，依然略顯冷清。
同時(shí)，這里特色小鎮(zhèn)的改造計(jì)劃正在逐步完善，普通民居改造為主題民宿的方案正在展開。
“特色小鎮(zhèn)的核心是推動產(chǎn)業(yè)鏈的升級發(fā)展，前期的頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)就至關(guān)重要，除了要重視產(chǎn)城融合以外，特別要重視特色小鎮(zhèn)后期的運(yùn)營管理和可持續(xù)發(fā)展資金模式，而不能盲目的先啟動房地產(chǎn)開發(fā)。特色小鎮(zhèn)的居住功能形態(tài)可以是多樣化的，數(shù)量要和相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)需求匹配。”葉偉春表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，在小鎮(zhèn)的建設(shè)中，政府不能只派產(chǎn)業(yè)相關(guān)的單一部門來對接，而必須有相關(guān)的服務(wù)、配套等多個(gè)部門綜合支持，為特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新匯聚足夠的要素。“設(shè)計(jì)、旅游管理、酒店管理、會計(jì)、律師事務(wù)所都是也小鎮(zhèn)運(yùn)營維護(hù)的關(guān)鍵因素”。
“特色小鎮(zhèn)最適宜打造的地方就是特大城市和大城市周邊以及交通便捷、具有優(yōu)良產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、旅游資源和人文底蘊(yùn)的小鎮(zhèn)。國家通過這些小鎮(zhèn)的建設(shè)最終推動城市過度集聚功能的疏解和就地城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，帶動新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展。”葉偉春說道。
