產業園是中國改革開放以來經濟發展的中流砥柱，它承載了中國50年的產業發展歷程。產業園發展的幾十年，也是中國市場經濟歷經蛻變和不斷成熟的幾十年，一二線城市的產業園是中國經濟發展、產業升級的領頭羊。而且這些產業園往往會收到政府的青睞，獲得豐富的優質資源。而一直以來服務于地方產業發展的三線城市的產業園，在新經濟下的產業體系中大多仍舊擔任著“物業主”的角色，表現平平。
產業體系的版圖更改
互聯網的迅速發展，降低了信息溝通的成本、提升了信息溝通的效率、推動了物流技術的發展和體系的完善，在一定程度上沖散了原有產業要素的布局，對全世界的產業體系都造成了巨大的沖擊。一切產業要素越來越向合理化、成本化的方向分布，“當地一體化”的大企業已經不合時宜。
與此同時，中國經濟實力的提升、科技與文化的發展、市場規模的擴張、消費的升級等等對中國的產業發展提出了更高的要求，整個中國的產業體系的版圖已經改變了。
如今，產業體系發生了根本性的變化“新的產業體系”。一線城市產業疏解生產制造型功能，由生產型輸出轉變為智力型輸出;二線城市產業則側重發展“產研結合”型功能，更重視對供應鏈體系的把控和服務;三線城市的產業憑借其較為低廉的人力成本、更加接近產品原料產地的優勢，將逐步形成一個個大型的成熟產品加工基地。
產業體系的更新升級，是由單一動力驅動向綜合動力驅動的轉變。這是產業發展的必然趨勢，是中國經濟發展的要求，也是互聯網發展推動加速的結果。
三線城市產業發展的矛盾體
在新的產業體系下，三線城市基本完成或將要完成制造業產業聚集的任務，但是三線城市的產業發展也面臨著新的挑戰：產業的聚集解決了城市發展的部分問題。
從最基本的邏輯上來講，生產型企業生存發展具備三個要素：創新-生產-市場。但是，三線城市的中小企業的產品研發能力有限，對市場的觸覺也并不靈敏，單個企業難以承擔一流研發和市場機構的服務成本;與此同時，同樣屬于同行業制造業的各個企業都不可能和競爭對手共享自己的創新研發和市場成果，這就導致了企業發展速度減緩和產業進步效率的降低。
并不是說生產型企業產生不了大公司，而是眾多中小規模的生產型企業中成就一個“富士康”的概率較低，企業的產品研發和產品銷售這兩個關鍵部分，需要相當規模的資金去支撐，這就陷入了企業發展的矛盾體。
“逆襲”之路
產業園本身發展的角度：傳統的招商運營模式下，當園區內聚集了相關企業之后，產業園靠基礎的物業服務和一般性服務難以形成更加強大的吸引力，租金水平和物業價值很快達到天花板，營業收入增長困難。產業園又難以改變盈利模式單一的現狀，本身的發展速度滯緩。
三線城市產業發展的角度：區域內的中小制造型企業并沒有形成完整的空間聚集。無論是為了區域產業的規劃發展，還是資源的集約利用，都需要這些企業向產業園區進行聚攏。
在房地產市場不溫不火的行情下，部分實力開發商或將轉向工業地產開發。工業園區的意向投資人可適當布局中西部區域的大城市以及東部城市圈外圍的三、四線熱點城市，預計此類地區的工業、產業地產和園區運營理論率或將明顯提升。
