項(xiàng)目背景
商業(yè)地產(chǎn)策劃 (九江某購(gòu)物中心)，是目前江西省、國(guó)內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè)態(tài)所取代。
項(xiàng)目思路
一、項(xiàng)目定位說明
1、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位
針對(duì)九江市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為“超級(jí)大賣場(chǎng)”。這種業(yè)態(tài)是目前江西省、國(guó)內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個(gè)最近的有力證明。臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)在進(jìn)軍大陸零售業(yè)市場(chǎng)時(shí)，其旗下的“大潤(rùn)發(fā)”、“大福源”兩個(gè)品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。
當(dāng)然，僅是以“超級(jí)大賣場(chǎng)”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“聯(lián)盛”、“大潤(rùn)發(fā)”相抗衡。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級(jí)大賣場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。（其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位》中作詳細(xì)說明）
2、經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位世界
經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位
超級(jí)大賣場(chǎng)及輔配業(yè)種以如下10個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種：
⑴超市（面積4000m2左右，經(jīng)營(yíng)單品應(yīng)不8000個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需）；
⑵家電（面積4000m2左右，經(jīng)營(yíng)所有家電系列）；
⑶輕型交通用具（摩托車、電動(dòng)自行車、童車等）；
⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；
⑸文化、影院休閑及餐飲（各地風(fēng)味、德克士、迪迪漢堡等）；
⑹中高檔品牌服裝；
⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；
⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；
⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；
⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；
3、競(jìng)爭(zhēng)策略定位
戰(zhàn)場(chǎng)中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗。在本項(xiàng)目的最強(qiáng)對(duì)手中（聯(lián)盛、派拉蒙），均有共同的弱勢(shì)——餐飲，而且這個(gè)業(yè)種也是當(dāng)前九江市場(chǎng)的空白點(diǎn)。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之策，即先用文化休閑影院及餐飲與其競(jìng)爭(zhēng)，再回頭用規(guī)模（即大賣場(chǎng)）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭(zhēng)奪客源，再利用招商品牌與聯(lián)盛的百貨部分一爭(zhēng)高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。
4、商品定位比例關(guān)系：
A、高檔商品10%，
B、中檔商品70%，
C、中低檔商品20%。
二、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)
1、總體規(guī)劃思路
人潮（客流量）是購(gòu)物廣場(chǎng)生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購(gòu)物廣場(chǎng)總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項(xiàng)目共（暫定3層）結(jié)構(gòu)，總營(yíng)業(yè)面積約為 13000平方米，樓層單體面積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以必須考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。
利用經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)把消費(fèi)人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街”、“品牌服裝及兒童大世界”、“品牌鞋帽化妝品”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費(fèi)群，三樓則經(jīng)營(yíng)大小家電和家居用品。
☆1F：時(shí)尚廣場(chǎng)；
☆2F：大賣場(chǎng)；
☆3F：家電城。
2、經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)
本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
⑴新理念：采用大賣場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念；
⑵新模式：引進(jìn)綜合文化商業(yè)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面；
⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)多組合真正實(shí)現(xiàn)“一站式休閑”購(gòu)物品味文化精髓。
⑷大眾化：一定的中檔商業(yè)配比，采取高中互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)定位，既迎合了我市當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)我市的高消費(fèi)趨勢(shì)。
本項(xiàng)目將突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)，依托市場(chǎng)龐大的人潮，將消費(fèi)主流客群引入購(gòu)物廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。
