產業新城的開發建設是一項復雜的系統工程，無論是其自身發展還是與周圍城市(城區)的互動發展，都受到來自都市圈中心城市、新城所在的縣域、其他產業新城等方面的影響，也面臨新舊產業接續、新老城區共建、體制機制供給等方面的制約。
(一)產業發展與城市建設的協同水平不高
產業新城的核心要義是“產城融合”，只有產業與城市協同發展，產業新城才不會陷入傳統“產業園區”或“地產項目”發展的怪圈。然而，一些產業新城運營商對委托區域的產業優勢判斷不夠準確，引進的產業項目契合區域產業鏈不夠緊密，在當前內外部環境深刻變化的疊加影響下，導致產業支撐新城發展的能力偏弱，有些新城面臨持續性招商困難的窘境。為了縮短投資回收周期，產業新城運營商一般會在建設產業基礎設施的同時配套建設住宅項目，有些甚至以“產業新城”概念開展地產營銷，在其發展初期住宅開發銷售業務在營業收入中所占的比重較高，這一定程度上使產業新城項目變成了工業園區與地產項目的拼合體，而且這種模式對中心城市的房地產政策以及產業發展水平具有較明顯的依賴性。一旦委托區域內既定土地開發完成或是中心城市的房地產政策發生明顯變化，抑或新城的基礎設施、公共服務設施等城市配套功能設施建設滯后于入駐企業和就業人口的擴張，新建區對新城內產業園區的人口吸引力不足，那么住宅銷售收入就會下滑，導致運營商無法及時回收投資成本或形成足夠的收益投入下一階段的運營，進而影響新城的可持續發展。
(二)新興產業與傳統產業的接續替代不暢
產業新城的產業發展需要加強承接產業、已有產業和新興產業三個層面的耦合協同，推動實現新城與都市圈中心城市之間、與所在縣域之間以及都市圈內其他新城之間的協同互補。這就要求產業新城在選擇產業時，既要能把握現代產業演變規律和發展趨勢，借助都市圈中心城市成熟的產業優勢實現區域產業鏈價值鏈的深度對接，但又不能脫離其所在母城發展實際，盡可能帶動原有產業轉型升級，通過新舊產業的有序銜接來實現整個縣域產業升級，否則就容易導致縣域產業支撐出現斷層或鴻溝。在現實中，產業新城承接中心城市轉移的產業多為同樣面臨轉型壓力的傳統產業，引進和培育的戰略新興產業多聚焦于高端裝備、生物醫藥、電子信息等領域。無論是承接產業轉移還是引進戰略新興產業，都還沒有較好地建立起與所在縣域內原有產業的互動協作機制，缺乏帶動已有產業轉型升級的動力，這在一定時期內使產業新城陷入新主導產業無法有力支撐區域發展，而已有產業轉型升級困難的僵局。新舊產業接續斷檔、產業結構轉型困難以及要素資源配置的低效率，容易導致委托區域的產業發展定位產生模糊，產業支撐能力不足而影響新城健康發展。
(三)產業新城反磁力機能的形成較為緩慢
都市圈內的產業新城都圍繞中心城市或大城市中心城區進行布局建設，新城發展對中心城市或中心城區的依賴性較為明顯，但如果不能形成自身反磁力機能，那么中心城市疏解城市發展壓力、新城實現可持續發展都難以奏效。成熟都市圈內的中心城市，如北京、上海、廣州，其輻射帶動周邊發展產生的擴散效應明顯強于吸引集聚要素資源產生的虹吸效應，圍繞這些城市建設的產業新城能較好地接收來自這些城市的產業轉移和功能外溢進而實現快速發展。尚處于擴張或培育階段的都市圈內的中心城市，如鄭州、西安、成都、沈陽，其自身發展不夠充分，在發展過程中產生的虹吸效應遠大于擴散效應，圍繞這些城市建設的產業新城要接受來自中心城市的輻射帶動還存在一定困難。另外，中心城市的周邊大多同時布局建設多個產業新城，但在規劃建設時存在一定趨同現象。如果不能構建錯位發展機制，就容易造成這些新城之間陷入同質化競爭的困境，進而使新城更加難以形成抵抗中心城市虹吸的綜合能力。
(四)新城開發與舊城提質的統籌存在困難
產業新城與其所在縣域的其他城區之間應該是協同互補的發展關系。長期以來，我國的城鎮化戰略傾向于集中力量加快推動大城市發展。相比之下，中小城市、小城鎮由于基礎較為薄弱，加之地方政府能力有限，對人、財、物等要素資源吸納能力不強，在產業發展特別是在基礎設施、公共服務等方面的歷史欠賬較多，發展相對滯后。產業新城發展模式大多傾向獨立于所在縣域主城區，在區位較好的發展洼地建立反磁力增長區，而非對所在縣域老城區進行改造。這種模式對新城具有較強發展動力，但新城與縣城其他區域特別是老城區的內在聯系不太緊密，要素資源特別是優勢資源共享程度相對較低。現階段，無論是產業新城還是老城區都受到都市圈中心城市虹吸的影響，要素資源整合尤其是高端要素資源的集聚能力相對有限，同時老城區還要面臨來自產業新城在產業、人口、城市承載能力等方面的競爭，這無疑給主城區尤其是老城區的提質升級“雪上加霜”，甚至可能加速老縣城的“凋敝”。
(五)政策機制供給匹配發展需求相對滯后
從投融資機制方面看，引入社會資本參與城市開發建設能夠降低政府投入成本和政府債務風險，但同時會對參與產業新城開發建設的社會資本方造成較大的資金壓力。在項目推行初期，社會資本會努力落實投資額以換取政府投資回報，但在項目推行后的 1—3年內，由于運營商需要進行大量基礎設施建設，很少有項目收益回報和現金回流。
在此壓力下，產業新城運營商傾向于資本層面的操作并通過諸如發展地產業務的方式來加速資金回籠，但這種高杠桿和高負債的方式存在較大不確定性，甚至會引發嚴重的債務危機。2020—2021年華夏幸福的財務危機就是明顯的例子。從土地制度方面看，產業新城的開發建設必然涉及農村土地的開發利用問題。由于當前土地制度改革力度不夠，土地流轉市場化機制不完善，農民土地權益保障不到位，在牽涉到新城開發建設用地時，無論從政策層面還是農民意愿層面都存在重重阻力。從合作機制方面看，地級市、都市圈層面或是更高層面的統籌協調機制存在缺位，縣級層面的產業新城管委會職能存在虛化，委托區域所在基層政府仍未完全擺脫屬地經濟的局限和“高投入、快產出”的顯性政績誘惑。同時，運營商的市場化取向與本地政府的行政化需求存在一定錯位甚至矛盾，由社會資本完成一攬子城鎮綜合開發項目的協調成本高、難度大、周期長，超長的合作期限也容易出現因地方官員職務變動導致的“新官不理舊賬”的風險。（作者：易雪琴）
